Де закінчується приватна власність і починається порушення порядку та прав інших мешканців
Коли ми переглядаємо оголошення про продаж нерухомості або спілкуємося з попередніми власниками квартири, дуже часто вони наголошують: "Тут прекрасний район, розвинена інфраструктура, чудовий краєвид, а головне – поруч дуже гарні та спокійні сусіди". На цей нюанс продавці завжди роблять особливий акцент, і це зовсім не випадково, адже за цим стоїть наше повсякденне життя і спокій.
Але трапляється, що ідеальна картинка нового побуту, яку ви малювали у своїй уяві, може вмить розбитися об хронічний нічний гуркіт перфоратора сусіда, регулярне задимлення спільного тамбура їдким тютюновим димом або "співочий талант" сусіда. Деякі люди, порушуючи чужий спокій, вважають: "Це квартира, я заплатив за неї власні гроші, тому за зачиненими дверима маю право робити все, що заманеться".
Проте в багатоквартирному будинку абсолютна свобода однієї людини закінчується рівно там, де починається законне право іншої особи на спокій, відпочинок, безпеку, чисте повітря в межах одного будинку, під’їзду, тамбуру.
Де межі приватної власності?
Щоб розуміти, що є вашою приватною власністю, важливо знати, що зазначено в технічному паспорті та документах на право власності.
Інженер Олександр проаналізував певні елементи квартири:
1. Стіни та їх оформлення штукатуркою, шпалерами, плитками, фарбами – це ваша приватна власність. Ви можете їх перефарбовувати, клеїти будь-які шпалери. Але щоб зрозуміти (у випадку перепланування квартири), чи є ця конструкція стіни ваша, чи є спільна, важливо звернутися до БТІ, щоб дізнатися будівельні норми.
2. Стеля та підлога, вони закінчуються на вашій побілці, натяжній або підвісній стелі. Сама бетонна плита перекриття над вами – спільне майно (це одночасно підлога сусіда зверху).
3. Труби та комунікації (вода, каналізація, опалення), загальний стояк (вертикальна труба, що йде через усі поверхи) – це спільна власність. Але труба, що веде до вашої раковини, пральної машини, унітаза – ваша приватна власність, за її стан, прориви та ремонти відповідаєте виключно ви.
4. Опалення та радіатори (батареї) є частиною єдиної загальнобудинкової системи опалення. Ви не маєте права самовільно їх зрізати, переносити на лоджію або міняти на радіатори значно більшої потужності без погодженого проєкту, вони вважаються спільним майном.
5. Віконні рами та склопакети належать вам, ви зобов’язані їх утримувати. Проте якщо будинок має архітектурну чи історичну цінність або місцеві правила благоустрою забороняють змінювати колір рам на фасаді, ваш "власний розсуд" обмежується Законом.
Тож, відповідно до ч.1, 2 статті 319 Цивільного кодексу України (ЦКУ), власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону. При здійсненні своїх прав та виконанні обов’язків власник зобов’язаний додержуватися моральних засад суспільства.
Які ваші права власника?
Це означає, що ви дійсно маєте право прикрашати квартиру, як вам хочеться, фарбувати стіни у своїй спальні в будь-які кольори, спати до обіду, влаштовувати романтичні вечері чи замикати квартиру й їхати на пів року. Це сфера вашого "власного розсуду" та приватного життя.
Проте Закон одразу вимагає, щоб власник вчиняв дії, які не суперечать Закону та те, що він дотримується моральних засад суспільства. Що це означає?
Скажімо, ви хочете послухати музику? Будь ласка, але відповідно до ч.3 ст.32 Закон України "Про систему громадського здоров’я", (далі – Закон 2573-IX) на захищених об’єктах із 22:00 до 8:00 забороняються гучний спів і гучні вигуки, користування звуковідтворювальної апаратури та інших джерел побутового шуму, проведення салютів, феєрверків, використання піротехнічних засобів.
Тому кожен обов’язково повинен дотримуватися цих норм.
Ви хочете зробити ремонт квартирі? Повністю маєте право, але відповідно до п.4 ст. 32 Закону 2573-IX, проведення на захищених об’єктах ремонтних робіт, що супроводжуються шумом, забороняється у робочі дні з 21:00 до 8:00, а у святкові та неробочі дні – цілодобово. Власник або орендар приміщень, в яких передбачається проведення ремонтних робіт, зобов’язаний повідомити мешканців прилеглих квартир про початок таких робіт. За згодою мешканців усіх прилеглих квартир ремонтні та будівельні роботи можуть проводитися також у святкові та неробочі дні. Шум, що утворюється під час проведення будівельних робіт, не повинен перевищувати державних медико-санітарних нормативів протягом усіх періодів доби.
Тому завжди ваші дії в квартирі повинні бути такими, що не заважають іншим сусідам відпочивати, планувати свої поточні справи, нести безлад.
Ми з’ясували, що є приватним, але що є місцями загального користування?
Згідно з ч.2 статті 382 ЦКУ, відповідно до чинного законодавства, усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі, допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія, у разі державної реєстрації таких прав.
Тобто в такому випадку лише користування такими місцями зі згодою з іншими мешканцями та дотримуватися норм Закону.
Не захаращувати спільний коридор!
Ви не маєте права одноосібно перекривати тамбур металевими дверима, встановлювати там індивідуальні шафи, ставити старі меблі чи речі в мішках, окрім очевидного естетичного та фізичного дискомфорту для інших мешканців, це є прямим і грубим порушенням Правил пожежної безпеки в Україні, затверджених Наказом МВС №657 від 31.07.2017 року, де в п. 2.12 зазначено: "Забороняється використовувати горища, технічні поверхи й приміщення (у тому числі вентиляційні камери, електрощитові) не за призначенням, розміщувати в них виробничі і складські дільниці, засмічувати та захаращувати їх сторонніми предметами". За це передбачена адміністративна відповідальність за статтею 175 КУпАП – порушення встановлених законодавством вимог пожежної безпеки, а також використання пожежної техніки та засобів пожежогасіння не за призначенням. Тягне за собою попередження або накладення штрафу на громадян від 0,5 до семи неоподатковуваних мінімумів доходів громадян і на посадових осіб - від двох до десяти неоподатковуваних мінімумів доходів громадян.
Безпосередньо про таке порушення сусіди можуть заявити до ОСББ та поліції. Крім того, правління ОСББ або керуюча компанія (ЖЕК) мають повне законне право виставити власнику припис про демонтаж конструкції. У разі ігнорування вони можуть звернутися до суду, стягнувши всі витрати з порушника благоустрою.
Тютюновий дим, специфічні запахи
Найгостріші конфлікти у сусідів виникають навколо тем тютюнопаління та підтримання належного санітарного стану в приміщеннях. Відповідно до пп. 1, 2, 13, ст.13 Закону України "Про заходи щодо попередження та зменшення вживання тютюнових виробів і їх впливу на здоров’я населення" (редакція 01.10.2025р.) забороняється куріння, вживання та використання тютюнових виробів, предметів, пов’язаних з їх вживанням, трав’яних виробів для куріння, електронних сигарет, пристроїв для споживання тютюнових виробів без їх згоряння, кальянів у ліфтах і таксофонах; у приміщеннях та на території закладів охорони здоров’я; у місцях загального користування житлових будинків.
До таких місць закон відносить під’їзди, загальні тамбури, ліфти, сходові клітки, підземні паркінги, а також території дитячих та спортивних майданчиків у дворі будинку. Аргумент "я палю біля своїх дверей в тамбурі" не працює – це громадське місце, і за це передбачено штраф за статтею 175-1 КУпАП (попередження або накладення штрафу від трьох до десяти неоподатковуваних мінімумів доходів громадян).
Куріння на власному відкритому балконі чи у вікні своєї кухні
Якщо дим постійно затягує повітряними потоками у квартири сусідів, де живуть діти чи люди літні люди чи з астмою, вони мають право на захист свого здоров’я. Постраждалі сусіди мають право звернутися до місцевого суду з позовом про усунення перешкод у користуванні власним житлом та про відшкодування моральної шкоди, посилаючись на статтю 391 ЦКУ.
Тож коли ми придбали нерухомість, поруч з нами проживають абсолютно різні люди, із якими нам доведеться жити поруч десятиліттями, прилаштовуватися один до одного або скаржитися, бо у кожного свої уявлення про відпочинок, чистоту та межі дозволеного. На прикладі сусідів будинку 54, скажімо, вулиці Європейської, які були в різні роки, і яким чином ці ситуації були вирішені.
Ситуація 1. Компанія сусідів Алла, Вадим та дід Ілліч та Микола з автобази регулярно влаштовували посиденьки на табуретках прямо біля входу до під’їзду. Дозвілля супроводжується вживанням пива, грою на гармоні, співом. Застілля часто затягується до пізньої години, після чого нетверезі учасники "губились" у під’їзді, та помилково стукають у двері інших мешканців.
Які є в даному випадку розуміти їх дії?
Розпивання алкогольних напоїв у громадських місцях (ст. 178 КУпАП). Прибудинкова територія, лавочки біля під’їзду та сам під’їзд є громадськими місцями. Поява в цих місцях у п’яному вигляді, що ображає людську гідність і громадську мораль, або пряме вживання там спиртного – це підстава для складання протоколу поліцією.
Порушення вимог щодо додержання тиші (ст. 182 КУпАП), адже гра на гармоні та нічні співи після 22:00 прямо заборонені Законом.
Дрібне хуліганство (ст.173 КУпАП), адже нічні стукоти у двері, нічні крики в під’їзді – це вже не просто "шум", це порушення громадського порядку.
Якщо в літній сезон такі "посиденьки" були часто і компанія не реагувала на скарги мешканці, тому було викликано поліцію, та подібні компанії вже не збирались.
Ситуація 2. Олег Макаренко мав звичку перемахувати серед ночі через балкон (наприклад, забувши ключі або перебуваючи у стані сп’яніння). Під час своїх "сходжень" він спирається ногами на під’їзний дах, вікна та підвіконня сусідів знизу, створюючи гуркіт, був ризик розбиття скла, лякав сусідив у квартирі.
Його дії – це порушення недоторканності житла та приватності (ст. 30 Конституції України, стаття 182 КУпАП). В такому випадку було викликано поліцію, та його дії були кваліфіковані як хуліганство.
Окрім того, внаслідок таких трюків було пошкоджено пластиковий профіль вікна сусідського вікна, підвіконня і сусіди подали до суду щодо відшкодування збитків. Олег компенсував всі збитки сусідам, і не заперечував.
Ситуація 3. Під час палкої сварки зі співмешканцем Альонка Кісуріна вирішила розірвати стосунки й викинула все його "барахло" (одяг, штани, футболки) через балкон. Речі заплуталися в гілках дерев прямо під під’їздом на такій висоті, що зняти їх було майже неможливо. Сусіди викликали поліцію, яка склала протокол, її дії кваліфіковані як дрібне хуліганство.
Ситуація 4. 15-річний юнак вирішив завоювати серце дівчини з сусіднього під’їзду й приніс їй торт. Проте дівчина 13 років залицянь не оцінила і, щоб не давати хлопцю жодних надій, радикально розмазала цей торт по дверях його тамбура. Проблема в тому, що жирний крем і бісквіт заліпили не лише приватні двері хлопця, а й спільний одвірок, замок та ручки дверей загального тамбура. Як наслідок, сусіди з інших квартир фізично не змогли відкрити свої помешкання, забруднили руки та одяг і зіткнулися з заблокованим жирним замком. У цій ситуації емоційний вчинок дівчини повністю переступив межу приватності й став правопорушенням – пошкодження чужого майна (ч.1. ст. 1166 ЦК України) – майнова шкода, завдана неправомірними рішеннями, діями чи бездіяльністю особистим немайновим правам фізичної або юридичної особи, а також шкода, завдана майну фізичної або юридичної особи, відшкодовується в повному обсязі особою, яка її завдала). Двері тамбура, замкова система та ручки є спільною сумісною власністю мешканців або власністю конкретних людей. Якщо через жирний крем механізм замка заклинило і його довелося міняти або викликати майстра для чищення - це матеріальні збитки. Відповідати за це має той, хто заподіяв шкоду (дівчина).
Хто відповідає за дії 14-річної дівчини? Згідно зі статтею 1178 ЦКУ, за шкоду, завдану малолітньою особою (до 14 років), відповідають її батьки. Тому батьки відшкодували збитки сусідам за згодою, надавши матеріальну компенсацію.
Проаналізувавши ситуації,надаю юридичні поради на різні випадки життя щодо дій сусідів.
1. Говоріть спокійно, зайві емоції викликають лише негативний зворотний крик.
2. Тамбури, міжповерхові майданчики, сходові клітки та підвали є спільною сумісною власністю, ніхто не має права володіти ними одноосібно. Якщо сусіди ігнорують прохання прибрати речі, звертайтеся з письмовою заявою до правління ОСББ або ЖЕКу, які зобов’язані винести порушнику офіційний припис.
3. Не намагайтеся викинути чужі речі з коридору самостійно – сусід може викликати поліцію і звинуватити вас. Звертайтесь до ОСББ, місцевого самоврядування, щоб було складено акти порушення сусідом.
4. Якщо бачите сусіда, який курить у під’їзді, викликайте поліцію – це адмінпорушення за ст. 175-1 КУпАП (куріння тютюнових виробів у заборонених місцях).
5. Утримання домашніх тварин не повинно порушувати права інших мешканців на спокій та безпеку. Тож, якщо сусідський собака постійно виє або гавкає вночі, це є порушенням режиму тиші. Ви можете звернутися до сусіда, щоб він порадився з ветеринаром, заспокоїв собаку, щоб була тиша. Але якщо сусід не реагує, можете поскаржитися до органів місцевого самоврядування.
6. Якщо сусід перетворив квартиру на смітник або розвів десятки тварин без догляду, через що під’їздом ширяться сморід та таргани, пишіть скаргу до органів місцевого самоврядування.
7. Котячий лоток у загальному коридорі – порушення санітарних норм. Проведіть з сусідами розмову, спокійно поясніть, що запах від лотка чи бруд від взуття заважає вам дихати та ходити. Зверніться до голови ОСББ/ЖЕКу: Керуюча компанія або ОСББ зобов’язані стежити за утриманням спільного майна та вимагайте їх припису.
8. Кондиціонер сусіда не повинен капати на ваші вікна, підвіконня чи стіну, руйнуючи її. Вимагайте виведення трубки в загальний водостік або з притисканням до стіни.
У багатоквартирному будинку комфорт кожного мешканця тримається на балансі взаємної поваги та чіткого дотримання Закону, адже абсолютна більшість конфліктів виникає через свідоме ігнорування меж своєї приватності. І найбільш ефективною та єдиноправильною стратегією є послідовні дії виключно в правовому полі: від спокійної розмови та фіксації порушень комісійними актами ОСББ до залучення поліції, профільних інспекцій та, як крайній захід, вирішення спорів у судовому порядку. Тож знання власних прав та неухильне виконання своїх обов’язків – це єдиний надійний шлях до формування культури добросусідства.
Читайте також: Гроші в один клік: що важливо знати, оформлюючи мікрокредит
