Где заканчивается частная собственность и начинается нарушение порядка и прав других жителей
Когда мы просматриваем объявления о продаже недвижимости или общаемся с предыдущими владельцами квартиры, очень часто они подчеркивают: "Здесь прекрасный район, развитая инфраструктура, прекрасный пейзаж, а главное рядом очень красивые и спокойные соседи". На этот нюанс продавцы всегда делают особый акцент, и это совсем не случайно, ведь за этим стоит наша повседневная жизнь и покой.
Но случается, что идеальная картинка нового обихода, которую вы рисовали в своем воображении, может мгновенно разбиться о хронический ночной грохот перфоратора соседа, регулярное задымление общего тамбура едким табачным дымом или "поющий талант" соседа. Некоторые люди, нарушая чужое спокойствие, считают: "Это квартира, я заплатил за нее собственные деньги, поэтому за закрытой дверью имею право делать все, что вздумается".
Однако в многоквартирном доме абсолютная свобода одного человека заканчивается ровно там, где начинается законное право другого на спокойствие, отдых, безопасность, чистый воздух в пределах одного дома, подъезда, тамбура.
Где пределы частной собственности?
Чтобы понимать, что ваша частная собственность, важно знать, что указано в техническом паспорте и документах на право собственности.
Инженер Александр проанализировал определенные элементы квартиры:
1. Стены и их оформление штукатуркой, обоями, плитками, красками – это ваша частная собственность. Вы можете их перекрашивать, клеить любые обои. Но чтобы понять (в случае перепланировки квартиры), есть ли эта конструкция стены ваша или есть общая, важно обратиться в БТИ, чтобы узнать строительные нормы.
2. Потолок и пол, они заканчиваются на побелке, натяжном или подвесном потолке. Самая бетонная плита перекрытия над вами – общее имущество (это одновременно пол соседа сверху).
3. Трубы и коммуникации (вода, канализация, отопление), общий стояк (вертикальная труба, идущая через все этажи) – это общая собственность. Но труба, ведущая к вашей раковине, стиральной машине, унитазу – ваша частная собственность, за ее состояние, прорывы и ремонты отвечаете исключительно вы.
4. Отопление и радиаторы (батареи) являются частью единой общедомовой системы отопления. Вы не имеете права самовольно срезать их, переносить на лоджию или менять на радиаторы значительно большей мощности без согласованного проекта, они считаются общим имуществом.
5. Оконные рамы и стеклопакеты принадлежат вам, вы должны их содержать. Однако если дом имеет архитектурную или историческую ценность или местные правила благоустройства запрещают изменять цвет рам на фасаде, ваше "свое усмотрение" ограничивается Законом.
Поэтому, согласно ч.1, 2 статьи 319 Гражданского кодекса Украины (ГКУ), собственник владеет, пользуется, распоряжается своим имуществом по своему усмотрению. Владелец имеет право совершать в отношении своего имущества какие-либо действия, не противоречащие закону. При осуществлении своих прав и исполнении обязанностей собственник обязан соблюдать моральные устои общества.
Каковы ваши права владельца?
Это означает, что вы действительно имеете право украшать квартиру, как вам хочется, окрашивать стены в своей спальне в любой цвет, спать до обеда, устраивать романтические ужины или запирать квартиру и ехать на полгода. Это область вашего "собственного усмотрения" и частной жизни.
Однако Закон сразу требует, чтобы собственник совершал действия, не противоречащие Закону и то, что он соблюдает моральные устои общества. Что это значит?
Скажем, вы хотите послушать музыку? Пожалуйста, но в соответствии с ч.3 ст.32 Закона Украины "О системе общественного здоровья", (далее – Закон 2573-IX) на защищенных объектах с 22:00 до 8:00 запрещаются громкое пение и громкие возгласы, пользование звуковоспроизводящей аппаратурой и другими источниками бытового шума, проведения.
Поэтому каждый обязательно должен соблюдать эти нормы.
Вы хотите сделать ремонт в квартире? Полностью имеете право, но согласно п.4 ст. 32 Закона 2573-IX, проведение на защищенных объектах ремонтных работ, сопровождающихся шумом, запрещается в рабочие дни с 21:00 до 8:00, а в праздничные и нерабочие дни – круглосуточно. Владелец или арендатор помещений, где предусматривается проведение ремонтных работ, обязан сообщить жильцам близлежащих квартир о начале таких работ. По согласию жильцов всех близлежащих квартир ремонтные и строительные работы могут проводиться также в праздничные и нерабочие дни. Образующийся во время проведения строительных работ шум не должен превышать государственных медико-санитарных нормативов в течение всех периодов суток.
Поэтому всегда ваши действия в квартире должны быть не мешающими другим соседям отдыхать, планировать свои текущие дела, нести беспорядок.
Мы выяснили, что частное, но что есть места общего пользования?
Согласно ч.2 статьи 382 ГКУ, согласно действующему законодательству, все собственники квартир и нежилых помещений в многоквартирном доме являются совладельцами на праве совместной собственности совместного имущества многоквартирного дома. Совместным имуществом многоквартирного дома являются помещения общего пользования (в том числе, вспомогательные), несущие, ограждающие и несуще-ограждающие конструкции дома, механическое, электрическое, сантехническое и другое оборудование внутри или за пределами дома, обслуживающего более одного жилого или нежилого помещения, а также здания и сооружения, которые предназначены придомовой территории, а также права на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и его придомовая территория, в случае государственной регистрации таких прав.
То есть в таком случае только пользование такими местами с согласием с другими жителями и соблюдать нормы Закона.
Не загромождать общий коридор!
Вы не имеете права единолично перекрывать тамбур металлическими дверями, устанавливать там индивидуальные шкафы, ставить старую мебель или вещи в мешках, кроме очевидного эстетического и физического дискомфорта для других жителей, это является прямым и грубым нарушением Правил пожарной безопасности в Украине, утвержденных Приказом МВД №677 от 3.3. 2.12 указано: "Запрещается использовать чердаки, технические этажи и помещения (в том числе вентиляционные камеры, электрощитовые) не по назначению, размещать в них производственные и складские участки, засорять и загромождать их посторонними предметами". За это предусмотрена административная ответственность по статье 175 КУоАП – нарушение установленных законодательством требований пожарной безопасности, а также использование пожарной техники и средств пожаротушения не по назначению. Влечет предупреждение или наложение штрафа на граждан от 0,5 до семи тысяч рублей и на должностных лиц - от двух до десяти тысяч рублей.
Непосредственно о таком нарушении соседи могут заявить в ОСМД и полицию. Кроме того, правление ОСМД или управляющая компания (ЖЭК) имеют полное законное право выставить владельцу предписание о демонтаже конструкции. В случае игнорирования они могут обратиться в суд, взыскав все расходы с нарушителя благоустройства.
Табачный дым, специфические запахи
Самые острые конфликты у соседей возникают вокруг тем курения и поддержания надлежащего санитарного состояния в помещениях. В соответствии с пп. 1, 2, 13, ст.13 Закона Украины "О мерах по предупреждению и уменьшению употребления табачных изделий и их влиянию на здоровье населения" (редакция 01.10.2025г.) запрещается курение, употребление и использование табачных изделий, предметов, связанных с их употреблением, травяных изделий табачных изделий без их сгорания, кальянов в лифтах и таксофонах; в помещениях и территории заведений здравоохранения; в местах общего использования жилых домов.
К таким местам закон относит подъезды, общие тамбуры, лифты, лестничные клетки, подземные паркинги, а также территории детских и спортивных площадок во дворе дома. Аргумент "я курю у своей двери в тамбуре" не работает – это общественное место, и за это предусмотрен штраф по статье 175-1 КУоАП (предупреждение или наложение штрафа от трех до десяти тысяч рублей).
Курение на собственном открытом балконе или в окне своей кухни
Если дым постоянно затягивает воздушными потоками в квартиры соседей, где живут дети или пожилые люди или с астмой, они имеют право на защиту своего здоровья. Пострадавшие соседи имеют право обратиться в местный суд с иском об устранении препятствий в пользовании собственным жильем и о возмещении морального вреда, ссылаясь на статью 391 ГКУ.
Итак, когда мы приобрели недвижимость, рядом с нами проживают совершенно разные люди, с которыми нам придется жить рядом десятилетиями, пристраиваться друг к другу или жаловаться, потому что у каждого свои представления об отдыхе, чистоте и границах дозволенного. На примере соседей дома 54, скажем, улицы Европейской, которые были в разные годы, и как эти ситуации были решены.
Ситуация 1. Компания соседей Алла, Вадим и дед Ильич и Николай с автобазы регулярно устраивали посиделки на табуретках прямо у входа в подъезд. Досуг сопровождается употреблением пива, игрой на гармонии, пением. Застолье часто затягивается до позднего часа, после чего нетрезвые участники "терялись" в подъезде и ошибочно стучат в двери других жителей.
Какие в данном случае понимают их действия?
Распитие алкогольных напитков в общественных местах (ст. 178 КУоАП). Придомовая территория, лавочки у подъезда и сам подъезд являются общественными местами. Появление в этих местах в пьяном виде, оскорбляющее человеческое достоинство и общественную мораль, или прямое употребление спиртного – это основание для составления протокола полицией.
Нарушение требований по соблюдению тишины (ст. 182 КУоАП), ведь игра на гармонии и ночное пение после 22:00 прямо запрещены Законом.
Мелкое хулиганство (ст.173 КУоАП), ведь ночные стук в дверь, ночные крики в подъезде – это уже не просто "шум", это нарушение общественного порядка.
Если в летний сезон такие "посиделки" были часто и компания не реагировала на жалобы жители, поэтому была вызвана полиция, и подобные компании уже не собирались.
Ситуация 2 . Олег Макаренко имел привычку перемахивать ночью через балкон (например, забыв ключи или находясь в состоянии опьянения). Во время своих "восходов" он опирается ногами на подъездную крышу, окна и подоконники соседей снизу, создавая грохот, был риск разбиения стекла, пугал сосед в квартире.
Его действия – это нарушение неприкосновенности жилья и конфиденциальности (ст. 30 Конституции Украины, статья 182 КУоАП). В таком случае была вызвана полиция, и ее действия были квалифицированы как хулиганство.
Кроме того, в результате таких трюков был поврежден пластиковый профиль окна соседского окна, подоконники и соседи подали в суд о возмещении ущерба. Олег компенсировал все убытки соседям и не возражал.
Ситуация 3 . Во время горячей ссоры с сожителем Аленка Кисурина решила разорвать отношения и выбросила все его "барахло" (одежду, штаны, футболки) через балкон. Вещи запутались в ветвях деревьев прямо под подъездом на такой высоте, что снять их было почти невозможно. Соседи вызвали полицию, составившую протокол, ее действия квалифицированы как мелкое хулиганство.
Ситуация 4 . 15-летний парень решил завоевать сердце девушки из соседнего подъезда и принес ей торт. Однако девушка 13 лет ухаживаний не оценила и, чтобы не давать парню никаких надежд, радикально размазала этот торт по дверям его тамбура. Проблема в том, что жирный крем и бисквит залепили не только частную дверь парня, но и общую дверь, замок и ручки дверей общего тамбура. Как следствие, соседи из других квартир физически не смогли открыть свои дома, запачкали руки и одежду и столкнулись с заблокированным жирным замком. В этой ситуации эмоциональный поступок девушки полностью преступил границу конфиденциальности и стал правонарушением – повреждение чужого имущества (ч.1. ст. 1166 ГК Украины) – имущественный вред, причиненный неправомерными решениями, действиями или бездействием личным неимущественным правам физического или юридического лица, а также возмещается в полном объеме лицом, нанесшим его). Двери тамбура, замковая система и ручки являются общей совместной собственностью жителей или собственностью конкретных людей. Если из-за жирного крема механизм замка заклинило и его пришлось менять или вызвать мастера для чистки – это материальный ущерб. Отвечать за это должен тот, кто причинил вред (девушка).
Кто отвечает за действия 14-летней девушки? Согласно статье 1178 ГКУ, за ущерб, причиненный малолетним лицом (до 14 лет), отвечают его родители. Поэтому родители возместили ущерб соседям по согласию, предоставив материальную компенсацию.
Проанализировав ситуации, даю юридические советы на разные случаи жизни в отношении действий соседей.
1. Говорите спокойно, лишние эмоции вызывают только отрицательный обратный крик.
2. Тамбуры, межэтажные площадки, лестничные клетки и подвалы являются совместной собственностью, никто не имеет права владеть ими единолично. Если соседи игнорируют просьбу убрать вещи, обращайтесь с письменным заявлением в правление ОСМД или ЖЭКа, которые обязаны вынести нарушителю официальное предписание.
3. Не пытайтесь выбросить чужие вещи из коридора самостоятельно – сосед может вызвать полицию и обвинить вас. Обращайтесь к ОСМД, местному самоуправлению, чтобы были составлены акты нарушения соседом.
4. Если видите курящего в подъезде соседа, вызывайте полицию – это админнарушение по ст. 175-1 КУоАП (курение табачных изделий в запрещенных местах).
5. Содержание домашних животных не должно нарушать права других жителей на покой и безопасность. Поэтому, если соседская собака постоянно воет или лает ночью, это нарушение режима тишины. Вы можете обратиться к соседу, чтобы он посоветовался с ветеринаром, успокоил собаку, чтобы была тишина. Но если сосед не реагирует, можете пожаловаться в органы местного самоуправления.
6. Если сосед превратил квартиру в свалку или развел десятки животных без присмотра, из-за чего подъездом ходят вонь и тараканы, пишите жалобу в органы местного самоуправления.
7. Кошачий лоток в общем коридоре – нарушение санитарных норм. Проведите с соседями разговор, спокойно объясните, что запах от лотка или грязь от обуви мешает вам дышать и ходить. Обратитесь к главе ОСМД/ЖЭКа: Управляющая компания или ОСМД обязаны следить за содержанием общего имущества и требуйте их предписания.
8. Кондиционер соседа не должен капать на ваши окна, подоконники или стены, разрушая ее. Требуйте вывод трубки в общий водосток или с прижатием к стене.
В многоквартирном доме комфорт каждого жильца держится на балансе взаимного уважения и четкого соблюдения Закона, ведь абсолютное большинство конфликтов возникает из-за сознательного игнорирования пределов своей конфиденциальности. И наиболее эффективной и единоправильной стратегией являются последовательные действия исключительно в правовом поле: от спокойного разговора и фиксации нарушений комиссионными актами ОСМД до привлечения полиции, профильных инспекций и, как крайняя мера, разрешения споров в судебном порядке. Поэтому знание собственных прав и неукоснительное исполнение своих обязанностей – это единственный надежный путь к формированию культуры добрососедства.
Читайте также: Деньги в один клик: что важно знать, оформляя микрокредит
