"За эти деньги купить квартиру можно только в Харькове": что происходит с рынком недвижимости в Украине

По прогнозам экспертов, цены на квартиры в наиболее пострадавшем от войны мегаполисе Украины до конца года могут вырасти на 5-10%. Все будет зависеть от ситуации безопасности (каждое попадание в городской дом "гасит" рынок), а также от выплат по государственным программам помощи, в частности, "еВосстановление".

Сколько стоит квартира в Харькове в 2025 году

С началом полномасштабного российского вторжения рынок недвижимости Харькова из-за постоянных обстрелов сразу упал на 50-60%, но уже в конце 2022 года, как пояснила "Стройобзору" эксперт недвижимости Елена Манжос, рынок немного оживился, потому что появилась надежда на контрнаступление ВСУ. Это создало спрос и временный рост цен до 1 тысячи долларов за квадратный метр. Однако когда контрнаступление, несмотря на свой успех, все же не привело к полному разгрому врага, цены в 2022 году снижались.

По словам совладельца агентства недвижимости VALION, председателя Харьковского областного отделения Ассоциации риэлторов Украины Андрея Правдина, в декабре 2024 года средняя цена за квадратный метр в Харькове составила $699.

Но уже с начала 2025 года рынок показывает уверенное оживление. В марте цены на недвижимость в Харькове выросли на 8,4%, в апреле — на 1,3%, в мае — на 2% и достигли уже $798 за квадратный метр на первичном рынке. Это пока максимальный показатель в текущем году. "Рынок не просто восстанавливается - он входит в фазу роста", - утверждает Правдин.

По информации агентства недвижимости ЛУН, цены на 1-комнатные квартиры в Харькове сейчас стартуют от 19 тыс. долл., 2-комнатные – от 29,5 тыс. долл., 3-комнатные – от 36 тыс. долл., однако эти данные ориентировочные, можно найти как чуть дешевле, так и дороже. И хотя район города по-прежнему оказывал значительное влияние на цену квартиры, с началом войны этот фактор еще больше усилился.

"Сложно теперь продать недвижимость, которая находится в северных районах города, наиболее подверженных обстрелам: Пятихатки, поселок Жуковского, Большая Даниловка, Алексеевка, — рассказывает Правдин. — А также в местах неподалеку от промышленных и стратегических объектов. Квартиры на высоких и последних этажах, особенно в высотках с электроплитами или с проблемами водоснабжения во время обстрелов стали менее привлекательными. Такие квартиры продаются медленнее и покупатели часто просят дополнительные скидки".

По словам руководителя Центра продажи недвижимости, члена Ассоциации специалистов недвижимости Украины Елены Ларшиной, сейчас лучше покупают первые этажи, чем последние. Спросом пользуются квартиры на высоте до 5-6 этажа.

"Сложнее всего продать сейчас последний этаж в высотке с электроплитой в квартире. Пользуются спросом квартиры с новым хорошим ремонтом. Квартиры в строительном состоянии покупают довольно плохо", – рассказывает Ларшина.

По ее словам, несмотря на определенные положительные тенденции, на рынке недвижимости Харькова наблюдается спад, связанный не только с ситуацией безопасности, но и зависимостью рынка от состояния финансирования государственной программы "еВосстановление", которая хоть формально направлена на восстановление жилья, но на практике выплаты по ней часто используют для покупки квартир. Эта программа частично покрывается из государственного бюджета, но, в свою очередь, сильно зависима от траншей международных доноров (ЕБРР, Всемирного банка).

С сентября 2024 года по весну 2025 года стабильное финансирование "еВосстановление" поддерживало цены на недвижимость, однако в настоящее время наблюдается рыночная пауза, связанная с временным затишьем траншей. "Рынок становится пассивным, – говорит Ларшина. — И есть владельцы, которые уже прислушиваются к совету снизить цену. В июне происходит постепенная стагнация рынка, выходят на рынок покупатели с наличными (с собственными деньгами, а не государственными средствами, выделенными по программе — ред.), которые ищут предложения ниже на 10-15% от имеющихся. И они находят следующие объекты".

По ее словам, самая дешевая 1-комнатная квартира на Салтовке недавно стоила 17 тыс. долл., а сейчас уже есть несколько предложений по 16 тыс. дол. Впрочем, можно предположить, что окончание траншевой паузы по "еВосстановлению" снова станет бустером для рынка недвижимости Харькова.

Почему покупают квартиры в Харькове

Среди украинских областных центров Харьков испытал, пожалуй, самые большие разрушения от российских обстрелов, поэтому неудивительно, что в настоящее время город входит в список крупных украинских городов с самой дешевой недвижимостью, в одном ряду с Херсоном, Запорожьем и Сумами.

По словам Правдина, в то время как цена за квадратный метр жилой недвижимости на первичном рынке в Харькове стоит $798, в Полтаве она — $1018, в Ивано-Франковске — $1038, в Ужгороде — $1370, а во Львове — более $1600, то есть квартира в Харькове где-то на 20-50% дешевле, сильно пострадали от обстрелов и находятся недалеко от линии боевого столкновения: Сум, Запорожья и Херсона. И именно это, как ни странно, привлекает инвесторов.

"Для инвесторов это сигнал: потенциал роста здесь значительно выше, — рассказывает Правдин. — Уже сейчас мы видим возвращение покупателей, которые в 2022–2023 годах выбирали мероприятие Украины, а теперь рассматривают Харьков как точку входа для покупки активов".

По его словам, если ситуация с безопасностью не ухудшится, можно ожидать дальнейший рост цен в Харькове на уровне 3–5% ежемесячно, ведь оживление спроса со стороны инвесторов и покупка "на перспективу" (под сдачу, для детей, бизнеса) уже видна в соглашениях апреля и мая.

Еще одним фактором, стимулирующим спрос на квартиры в Харькове, являются государственные программы помощи, вроде "еВосстановление" или "еОселя". Как рассказывала РБК-Украина эксперт по недвижимости Елена Манжос, государственных выплат по программе "еВосстановление" хватает как раз на покупку квартиры в Харькове.

"За разрушенное жилье выдают примерно 1,4 млн грн. Кроме Харькова, где они могут купить жилье по Украине? У нас в городе за эти деньги можно взять трехкомнатную квартиру на 70-80 метров. Поэтому люди укладываются в Харькове и благодаря этому рынок в городе держится", - рассказала Манжос.

В целом ситуация с недвижимостью в Харькове не слишком оптимистичная. Аренда, по словам риэлторов, тоже минимальная – однокомнатные квартиры сдают от 3 тысяч в месяц, двухкомнатные – 5 тысяч, трехкомнатные – около 8 тысяч гривен. Ситуация с коммерческой недвижимостью еще сложнее, ведь многие предприятия уже релоцировались из города, а работающие делают это в условиях войны и уменьшения доходов, еще и подвергаются опасности российских ударов.

Тем не менее, по словам Правдина, профессия риэлтора в Харькове не исчезла, а просто трансформировалась. "Сегодня работа риэлтора – это не только продажа или показы, но и консалтинг, поиск безопасных решений, работа с запросами на дистанционную покупку, юридическое сопровождение для ВПЛ, военнослужащих, клиентов за рубежом, – рассказывает Правдин. — Конечно, количество агентов уменьшилось — часть уехала или сменила профессию. Но оставшиеся работают глубже, имеют более высокий уровень доверия, часто обслуживают семьи годами".

По его словам, харьковский рынок недвижимости жив. Здесь до сих пор есть спрос, доверие, а значит, есть будущее.

Читайте также: От "Великой Отечественной" до "СВО", или еще раз о мифах Кремля