"За ці гроші купити квартиру можна тільки в Харкові": що відбувається з ринком нерухомості в Україні

За прогнозами експертів, ціни на квартири в найбільш постраждалому від війни мегаполісі України до кінця року можуть зрости на 5-10%. Усе залежатиме від безпекової ситуації (кожне влучання в міський будинок "гасить" ринок), а також від виплат за державними програмами допомоги, зокрема, "еВідновлення".

Скільки коштує квартира в Харкові в 2025 році

Із початком повномасштабного російського вторгнення ринок нерухомості Харкова через постійні обстріли одразу впав на 50-60%, але вже в кінці 2022 року, як пояснила "Стройобзору" експерт з нерухомості Олена Манжос, ринок трохи пожвавився, бо з’явилася надія на контрнаступ ЗСУ. Це створило попит і тимчасове зростання цін до 1 тисячі доларів за квадратний метр. Проте коли контрнаступ, не дивлячись на свій успіх, все ж не привів до повного розгрому ворога, ціни впродовж 2022 року знижувались.

За словами співвласника агенції нерухомості "VALION", голови Харківського обласного відділення Асоціації ріелторів України Андрія Правдіна, у грудні 2024 року середня ціна за квадратний метр у Харкові становила $699.

Та вже з початку 2025 року ринок демонструє впевнене пожвавлення. У березні ціни на нерухомість у Харкові виросли на 8,4%, у квітні — на 1,3%, у травні — на 2% і наразі сягнули вже $798 за квадратний метр на первинному ринку. Це поки максимальний показник цього року. "Ринок не просто відновлюється — він входить у фазу зростання", — стверджує Правдін.

За інформацією агентства нерухомості ЛУН, ціни на 1-кімнатні квартири в Харкові наразі стартують від 19 тис. дол., 2-кімнатні – від 29,5 тис. дол., 3-кімнатні – від 36 тис. дол., проте ці дані орієнтовні, можна знайти, як трохи дешевше, так і дорожче. І хоча район міста і раніше значно впливав на ціну квартири, з початком війни цей фактор ще більше посилився.

"Складно тепер продати нерухомість, яка знаходиться у північних районах міста, які найбільше потерпають від обстрілів: П'ятихатки, селище Жуковського, Велика Данилівка, Олексіївка, — розповідає Правдін. — А також в місцях неподалік від промислових та стратегічних об'єктів. Квартири на високих та останніх поверхах, особливо у висотках з електроплитами чи з проблемами з водопостачанням під час обстрілів стали менш привабливими. Такі квартири продаються повільніше, і покупці часто просять додаткові знижки".

За словами керівника Центру продажу нерухомості, члена Асоціації фахівців нерухомості України Олени Ларшиної, зараз краще купують перші поверхи, ніж останні. Попитом користуються квартири на висоті до 5-6-го поверху.

"Найскладніше продати зараз останній поверх у висотці з електроплитою у квартирі. Користуються попитом квартири з новим гарним ремонтом. Квартири в будівельному стані купують досить погано", — розповідає Ларшина.

За її словами не дивлячись на певні позитивні тенденції, на ринку нерухомості Харкова спостерігається спад, пов’язаний не тільки з безпековою ситуацією, а й залежністю ринку від стану фінансування державної програми "еВідновлення", яка хоч формально спрямована на відновлення житла, але на практиці виплати по ній часто використовують для купівлі квартир. Ця програма частково покривається з державного бюджету, але в свою чергу сильно залежна від траншів міжнародних донорів (ЄБРР, Світового банку).

Із вересня 2024 року до весни 2025 року стабільне фінансування "еВідновлення" підтримувало ціни на нерухомість, проте наразі спостерігається ринкова пауза, пов’язана з тимчасовим затишшям траншів. "Ринок стає пасивним, — каже Ларшина. — І є власники, які вже прислухаються до поради знизити ціну. У червні відбувається поступова стагнація ринку, виходять на ринок покупці з готівкою (з власними грошима, а не державними коштами, виділеними по програмі — ред.), які шукають пропозиції нижче на 10-15% від тих, які є. І вони знаходять такі об’єкти".

За її словами, найдешевша 1-кімнатна квартира на Салтівці не так давно коштувала 17 тис. дол., а зараз вже є кілька пропозицій по 16 тис. дол. Утім, можна припустити, що закінчення траншової паузи по "еВідновленню" знову стане бустером для ринку нерухомості Харкова.

Чому купують квартири в Харкові

Серед українських обласних центрів Харків зазнав, мабуть, найбільших руйнувань від російських обстрілів, тому не дивно, що наразі місто входить в перелік великих українських міст із найдешевшою нерухомістю, в одному ряду з Херсоном, Запоріжжям і Сумами.

За словами Правдіна, в той час як ціна за квадратний метр житлової нерухомості на первинному ринку у Харкові коштує $798, в Полтаві вона — $1018, в Івано-Франківську — $1038, в Ужгороді — $1370, а у Львові — понад $1600, тобто квартира в Харкові десь на 20-50% дешевша, ніж в більшості інших обласних центрів України, за винятком тих, що теж дуже сильно постраждали від обстрілів, і знаходяться недалеко від лінії бойового зіткнення: Сум, Запоріжжя та Херсона. І саме це, як не дивно, приваблює інвесторів.

"Для інвесторів — це сигнал: потенціал зростання тут значно вищи, — розповідає Правдін. — Уже зараз ми бачимо повернення покупців, які в 2022–2023 роках обирали захід України, а тепер розглядають Харків як точку входу для купівлі активів".

За його словами, якщо ситуація з безпекою не погіршиться, можна очікувати подальше зростання цін у Харкові на рівні 3–5% щомісяця, адже пожвавлення попиту з боку інвесторів та купівлю "на перспективу" (під здачу, для дітей, бізнесу) вже видно в угодах квітня й травня.

Ще одним фактором, який стимулює попит на квартири у Харкові, є державні програми допомоги, на кшталт "еВідновлення" чи "еОселя". Як розповідала РБК-Україна експерт з нерухомості Олена Манжос, державних виплат за програмою "еВідновлення" вистачає якраз на купівлю квартири в Харкові.

"За зруйноване житло видають приблизно 1,4 млн грн. Окрім Харкова, де вони можуть купити житло по Україні? У нас в місті за ці гроші можна взяти трикімнатну квартиру на 70-80 метрів. Тому люди вкладаються у Харкові і завдяки цьому ринок у місті тримається ", — розповіла Манжос.

У цілому ситуація з нерухомістю в Харкові не надто оптимістична. Оренда, за словами ріелторів, теж мінімальна — однокімнатні квартири здають від 3 тисяч на місяць, двокімнатні — 5 тисяч, трикімнатні — близько 8 тисяч гривень. Ситуація з комерційною нерухомістю ще складніша, адже багато підприємств вже релокувалися з міста, а ті, що працюють, роблять це в умовах війни та зменшення доходів, ще й наражаються на небезпеку російських ударів.

Тим не менше, за словами Правдіна, професія ріелтора у Харкові не зникла, а просто трансформувалася. "Сьогодні робота ріелтора — це не тільки продаж чи покази, а й консалтинг, пошук безпечних рішень, робота з запитами на дистанційну купівлю, юридичний супровід для ВПО, військовослужбовців, клієнтів за кордоном, — розповідає Правдін. — Звісно, кількість агентів зменшилась — частина виїхала або змінила професію. Але ті, хто залишився, працюють глибше, мають вищий рівень довіри, часто обслуговують родини роками".

За його словами, харківський ринок нерухомості живий. Тут досі є попит, довіра — а отже, є майбутнє.

Читайте також: Від "Великої Вітчизняної" до "СВО", або ще раз про міфи Кремля