Как избежать мошенничества при купле-продаже недвижимости в Харькове
Важнейшее в этом предусмотреть различные ситуации, которые помогут избежать сомнительных операций и возможного мошенничества.
Что такое мошенничество?
Согласно ч.1. ст.190 УК Украины мошенничество – завладение чужим имуществом или приобретение права на имущество путем обмана или злоупотребления доверием. Чтобы не стать жертвой дерзкого обмана, важно самостоятельно понять, на что обратить внимание при покупке жилья.
Если вы покупаете жилье через риэлтора
Прежде чем заключить договор купли-продажи жилья, обязательно выбирайте несколько агентств недвижимости. Прочтите отзывы о не только на их сайтах, но и в общем доступе, ища не только по названию, но и по имени директора или отдельных работников. Сравните договоры, если они находятся в открытом доступе, стоимость услуг.
Кроме того, важно проверить:
1. Юридический статус: проверьте ЕГРПОУ агентства, кто директор или имеющие право подписи просите предоставить уставные документы, чтобы понять деятельность компании. Проверить через сайт Судебная власть, являются ли они участниками любых производств, если да, понять, какие проблемные моменты с ними могут возникнуть и стоит ли заключать соглашение.
2. Фактический юридический адрес – это гарантия того, что они не исчезнут завтра. Обращайте внимание, что агентства с важной репутацией не прячутся в промышленных зонах, на окраинах города или в полуподвалах без вывески. Респектабельные компании выбирают бизнес-центры или фасадные помещения в центральных районах города, все это свидетельствует об их финансовой стабильности и важности, чтобы клиенту было комфортно. Итак, если офис агентства недвижимости трудно найти, а внутри только один стол и ноутбук – это серьезный повод задуматься о том, настолько удачна деятельность этой компании.
Но если вы определились с агентством (до заключения соглашения с ним о сотрудничестве), необходимо прочитать договор, заключаемый между вами и компанией, спросить относительно непонятных сроков и напрямую, каким образом он будет выполняться.
Что обычно прописывается в таком договоре?
Это может быть поиск продавцов, предоставление ими современного фото жилья, предоставление ими документов, доступ к жилью для осмотра, проведение переговоров, проверка документов сторон, сопровождение сделки у нотариуса и т.д. В договоре важно отметить, что именно входит в стоимость услуг, и каковы условия досрочного прекращения договора.
Общение с риэлтором
Чтобы не встретить дилетанта или мошенника и прежде чем обсуждать варианты поиска жилья, стоит спросить, какое образование риэлтора, сколько лет он работает, какие рекомендации, есть ли сертификат риэлтора. До подписания договора о сотрудничестве важно проговорить следующие моменты: "Каков размер Вашей комиссии и кто ее платит, если будет заключена покупка недвижимости?" (покупатель, продавец или в равных долях); "Входит ли в стоимость ваших услуг юридическое сопровождение и проверка документов?", "Есть ли дополнительные расходы (нотариус, оценка, налоги), о которых я должен знать сейчас?". Отдельно проговорите моменты, каким образом может быть осмотр жилья, возможно ли это в выходные дни, можно ли делать фото жилья, будет ли хозяин присутствовать при этом.
Осмотр жилья очень принципиально!
Хотя это и бывает затратно по деньгам и времени, важно, чтобы вы или ваши близкие посмотрели все понравившиеся вам варианты, без эмоций, но чтобы не верить только словам риэлтора. Важно посмотреть не только, как выглядит выбранное жилье, но и вокруг двор, наличие (отсутствие) общественного транспорта поблизости, поликлиники или школы, детского сада, если вам это важно.
Личный опыт: риэлтор предложил трехкомнатную квартиру в Кривом Роге, где остается много вещей хозяев, входящих в стоимость жилья. По фотографии все нравилось. Риэлтор пытался получить предварительную сумму стоимости квартиры. Но приехав на осмотр жилья, покупатель увидел, что у потолка были большие трещины в плитах, о которых риэлтор не сообщил. И хотя он говорил "это мелочи, которые будут учтены при покупке квартиры", об этом не было указано в объявлении.
Другой риэлтор предлагал "чистую квартиру на милой уютной улице", оказавшуюся квартирой в заброшенном состоянии, окна которой выходят на кладбище, о чем также не было указано в объявлении.
В двух случаях сделки с риэлторами были досрочно разорваны. Если был обман, рассчитывать на другие выгодные варианты – бесполезно.
Личный совет : никогда не передавайте средства (задаток) без подписания предварительного договора, всегда проговаривайте условия, при которых можно досрочно расторгнуть сделку. А также не чувствуйте себя неудобно, если нужно что-то спросить или прекратить общение.
Риэлтор должен по вашему требованию предоставить доступ к квартирам или ознакомить с документами собственника (если это предусмотрено договором), а если в договоре это не указано, важно предложить протокол разногласий агентству, если это вам важно.
Если покупка по доверенности, вы должны знать, какая причина такой продажи, кто тот, кто выступает за доверенностью.
Поэтому при осмотре с риэлтором (это стоит знать, если самостоятельно ищете жилье) вы должны осмотреть подвалы, чердаки, сараны, чтобы знать, в каком состоянии продается имущество. Вас должен насторожить свежий "косметический ремонт" в определенных местах жилья: часто так маскируют плесень, грибок или следы постоянных затоплений от соседей сверху.
Что делать, если заключен предварительный договор покупки жилья, а его нужно расторгнуть
Такое случается, когда стороны намеревались в будущем нотариально оформить договор купли-продажи жилья. В таких ситуациях во исполнение своих намерений покупатель может оплатить авансовый платеж. Бывает, что у квартиры есть существенные недостатки, но требование покупателя вернуть авансовый платеж продавец отвергает.
Если продавец считает, что уплаченная сумма является задатком и не подлежит возврату, правила ст. 571 ГК Украины об оставлении задатка лицу, получившему его, или взысканию с нее двойной суммы задатка применяется в тех случаях, когда между сторонами заключен договор, однако он не выполняется по вине какой-либо из сторон.
Так что в случае, когда стороны только договорились заключить договор, но соответственно его не оформили, уплаченные в счет выполнения договора платежи признаются авансом и возвращаются в том размере, в котором они предоставлялись. Это должно делаться добровольно, а если аванс не возвращается, тогда в судебном порядке.
Если вы ищете самостоятельно варианты жилья
Начать свой поиск можно с объявлений, познакомиться с продавцом. А потом можете посмотреть за ФИО его личность через реестр исполнительных производств. При этом важно понимать, если собственник имеет большие долги (алименты, кредиты), сделка может быть обжалована кредиторами позже, поэтому не стесняйтесь обсуждать такие моменты с собственниками жилья.
Можете проверить владельца через сайт Судебные власти Украины, чтобы понять, какие были иски, были ли от кого-либо претензии относительно имущества.
При знакомстве с продавцом непосредственно спросите историю жилья, причину продажи. Можете также спросить соседей по поводу этой квартиры и дома.
При осмотре жилья важно спросить у владельца техпаспорта и сверить то, что в документах, и то, что непосредственно вы видите в квартире, не должно быть самозастройки.
Вы должны знать, не находится ли у владельца имущество под арестом, есть ли долги за коммунальные услуги, прописаны ли несовершеннолетние или недееспособные лица.
Если жилье собственника покупалось в браке (даже если сейчас разведены), обязательно нотариальное согласие другого супруга на его продажу.
Обязательно перед покупкой жилья важно пообщаться с главой ОСМД или управляющим дома. Таким образом вы узнаете реальное состояние коммуникаций в подъезде, соседей, о чем продавец может умолчать.
Что вас должно насторожить?
1. Чрезмерная поспешность продавца: "Завтра я улетаю в США, давайте сделку заключим быстро, это выгодно, таких вариантов нет", "У меня есть еще три покупателя с наличными, поэтому решайте прямо сейчас, я и так иду вам навстречу". Давление на эмоции – классический способ усыпить бдительность. Поэтому просите подумать, посоветоваться с семьей. Если вы не успеете этот вариант купить, немногое теряете. Как правило (и я убедилась в этом даже после покупки жилья), эти выгодные варианты еще долго продаются через объявления. Если владелец убеждает, что едет за границу, пусть предоставит какие-нибудь визы, цветы, чтобы вы действительно видели, что имеет место такая поездка. Но все же выбирайте жилье не под давлением, а только по собственному убеждению.
2. Навязывание "своего" нотариуса. Как правило, нотариуса предлагают стороны, выбираемые по согласию.
3. Продажа по доверенности: это огромный риск. Поэтому требуйте личной встречи с владельцем, который предоставит оригиналы документов хотя бы в Zoom.
4. Если цена на жилье существенно ниже обычной рыночной (на 15-30% и более). Помните, что в мире продаж недвижимости не бывает "акций". Такая низкая цена почти всегда маскирует существующую проблему: от конфликтных или проблемных соседей до незаконной надстройки или долгов по коммунальным услугам или заброшенного состояния жилья. Пример такой неудачной покупки жилья знаком. Она купила отличную квартиру со свежим ремонтом по большой скидке в большом городе. Но когда заехала, проживающие сверху соседи оказались алкоголиками, постоянно устраивают потопы квартиры с потолка, постоянно забита канализация, соседи выбрасывают мусор из окон. Поэтому, выбирая жилье, учитывайте все факторы.
5. Просьба продавца указать в договоре купли-продажи заниженную стоимость жилья. Таким образом, продавец хочет сэкономить на налогах. Каков для вас риск? Если сделку признают недействительной в суде, вам вернут только ту сумму, указанную в договоре, а не ту, которую вы реально заплатили за стоимость имущества. Так что оценка недвижимого имущества – это то, что прописывается в договоре.
6. Требование задатка без оформления документов. Продавец говорит: "Дайте $700 просто, чтобы я снял объявление, потому что у меня много выгодных покупателей". Это откровенный обман, никаким соглашением это не предусмотрено. Вы должны знать, что деньги передаются только по предварительному нотариальному договору в счет стоимости жилья, и не иначе.
7. Согласно ст. 657 ГК Украины, договор купли-продажи недвижимого имущества заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению и регистрации. Поэтому никаких сделок без нотариального удостоверения.
8. Деньги предоставляйте только под подпись. Любая передача средств (аванс, задаток или полная оплата) должна фиксироваться в письменном виде и нотариально. Устная договоренность в сфере недвижимости не имеет юридической силы.
Конечно, перед тем, как будет заключен нотариальный договор купли-продажи имущества, с квартирой хозяин должен решить все спорные моменты (например, если прописаны несовершеннолетние дети или есть долг за коммунальные услуги).
Вы должны предположить, что хозяева жилья могут ввести вас в заблуждение, скрывать недостатки жилья. Если вы не знали о недостатках жилья при купле-продаже, подобную сделку можно обжаловать в судебном порядке.
Вы должны предположить, что мошенничество процветает там, где есть спешка покупателей и излишняя доверчивость. Поэтому ваша осведомленность – это ваш щит при выборе и покупке жилья. Будьте внимательны, проверяйте факты самостоятельно, советуйтесь с юристами и не позволяйте продавцам давить на себя. Лучше потерять время на проверку, чем имущество и деньги по опрометчивости.
Читайте также: Мобинг на работе: как распознать травлю и защитить свое достоинство
