Як уникнути шахрайства під час купівлі-продажу нерухомості в Харкові

Найважливіше в цьому передбачити різні ситуації, які допоможуть уникнути сумнівних операцій та можливого шахрайства.

Що таке шахрайство?

Згідно з ч.1. ст.190 КК України шахрайство – заволодіння чужим майном або придбання права на майно шляхом обману чи зловживання довірою. Щоб не стати жертвою зухвалого обману, важливо самостійно зрозуміти, на що звернути увагу при купівлі житла.

Якщо ви купляєте житло через ріелтора

Перед тим, як укласти договір купівлі-продажу житла, обов’язково обирайте декілька агентств нерухомості. Прочитайте відгуки про не лише на їх сайтах, але й у загальному доступі, шукаючи не лише по назві, але й по імені директора чи окремих працівників. Порівняйте договори, якщо вони є у відкритому доступі, вартість послуг.

Окрім того, що важливо перевірити:

1. Юридичний статус: перевірте ЄДРПОУ агентства, хто директор або ті, хто має право підпису, просіть надати статутні документи, щоб зрозуміти діяльність компанії. Перевірити через сайт Судова влада, чи є вони учасниками будь-яких проваджень, якщо так, зрозуміти, які проблемні моменти з ними можуть виникнути і чи варто укладати з угоду.

2. Фактична юридична адреса – це гарантія того, що вони не зникнуть завтра. Звертайте увагу, що агентства з поважною репутацією не ховаються в промислових зонах, на околицях міста або в напівпідвалах без вивіски. Респектабельні компанії обирають бізнес-центри або фасадні приміщення в центральних районах міста, все це свідчить про їх фінансову стабільність та важливість, щоб клієнту було комфортно. Тож, якщо офіс агентства нерухомості важко знайти, а всередині лише один стіл і ноутбук – це серйозний привід замислитися про те, чи настільки вдала діяльність цієї компанії.

Але якщо ви визначилися з агентством (до укладання угоди з ним про співпрацю), необхідно прочитати договір, який укладається між вами та компанією, запитати щодо незрозумілих термінів та безпосередньо, яким чином він буде виконуватися.

Що зазвичай прописують у такому договорі?

Це може бути пошук продавців, наданням ними сучасного фото житла, надання ними документів, доступ до житла для огляду, проведення переговорів, перевірка документів сторін, супровід угоди у нотаріуса тощо. У договорі важливо зазначити, що саме входить до вартості послуг, і які умови дострокового припинення договору.

Спілкування з ріелтором

Щоб не натрапити на дилетанта чи шахрая і перш ніж обговорювати варіанти пошуку житла, варто запитати, яка освіта ріелтора, скільки років він працює, які є рекомендації, чи є сертифікат ріелтора. До підписання договору щодо співпраці важливо проговорити наступні моменти: "Який розмір Вашої комісії та хто її сплачує, якщо буде укладено купівля нерухомості?" (покупець, продавець чи в рівних долях); "Чи входять у вартість ваших послуг юридичний супровід та перевірка документів?", "Чи є додаткові витрати (нотаріус, оцінка, податки), про які я маю знати зараз?". Окремо проговоріть моменти, яким чином може бути огляд житла, чи можливо це у вихідні дні, чи можна робити фото житла, чи буде господар житла присутній при цьому.

Огляд житла надзвичайно важливо!

Хоч це і буває витратно по грошах та часу, важливо, щоб ви або ваші близькі подивилися всі варіанти, які вам сподобались, без емоцій, але щоб не вірити лише словам ріелтора. Важливо подивитися не лише, як виглядає обране житло, а і навколо двір, наявність (відсутність) громадського транспорту поблизу, поліклініки або школи, дитячого садочка, якщо вам це важливо.

Особистий досвід: ріелтор запропонував трикімнатну квартиру в Кривому Розі, де залишається багато речей господарів, які входять до вартості житла. По фотографії все подобалось. Ріелтор намагався отримати попередню суму вартості квартири. Але приїхавши на огляд житла, покупець побачив, що в стелі були великі тріщині в плитах, про які ріелтор не повідомив. І хоча він казав "це дрібниці, які врахують під час купівлі квартири", про це не було вказано в оголошенні.

Інший ріелтор пропонував "чисту квартиру на милій затишній вулиці", яка виявилося квартирою в занедбаному стані, вікна якої виходять на цвинтар, про що також не було вказано в оголошенні.

У двох випадках угоди з ріелторами були достроково розірвані. Якщо був обман, розраховувати на інші вигідні варіанти – марна справа.

Особиста порада: ніколи не передавайте кошти (завдаток) без підписання попереднього договору, завжди проговорюйте умови, за яких можливо достроково розірвати угоду. А також не відчувайте себе незручно, якщо потрібно щось запитати або припинити спілкування.

Ріелтор повинен на вашу вимогу надати доступ до квартир або ознайомити з документами власника (якщо це передбачено договором), а якщо в договорі це не зазначено, важливо запропонувати протокол розбіжностей агентству, якщо це вам важливо.

Якщо купівля через довіреність, ви повинні знати, яка причина такого продажу, хто та людина, яка виступає за довіреністю.

Тому під час огляду з ріелтором (це варто знати, якщо самостійно шукаєте житло) ви повинні оглянути підвали, горища, сараї, щоб знати, в якому стані продається майно. Вас повинен насторожити свіжий "косметичний ремонт" у певних місцях житла: часто так маскують плісняву, грибок або сліди постійних затоплень від сусідів зверху.

Що робити, якщо укладено попередній договір купівлі житла, а його треба розірвати

Таке трапляється, коли сторони мали намір у майбутньому нотаріально оформити договір купівлі-продажу житла. У таких ситуаціях на виконання своїх намірів покупець може сплатити авансовий платіж. Буває, що квартира має суттєві недоліки, але вимогу покупця повернути авансовий платіж продавець відкидає.

Якщо при цьому продавець вважає, що сплачена сума є завдатком та не підлягає поверненню, правила ст. 571 ЦК України про залишення завдатку особі, яка його одержала, або стягнення з неї подвійної суми завдатку застосовується в таких випадках, коли між сторонами укладено договір, проте він не виконується з вини якоїсь із сторін.

Тож у разі коли сторони лише домовилися укласти договір, але відповідно його не оформили, сплачені в рахунок виконання договору платежі визнаються авансом і повертаються в тому розмірі, в якому вони надавалися. Це має робитися добровільно, а якщо аванс не повертають, тоді в судовому порядку.

Якщо ви шукаєте самостійно варіанти житла

Почати свій пошук можна з оголошень, познайомитися з продавцем. А потім можете подивитися за ПІБ його особу через реєстр виконавчих проваджень. При цьому важливо розуміти, якщо власник має великі борги (аліменти, кредити), угода може бути оскаржена кредиторами пізніше, тому не соромтесь такі моменти обговорювати з власниками житла.

Можете перевірити власника через сайт Судова влада України, щоб зрозуміти, які були позови, чи були від когось претензії щодо майна.

Під час знайомства з продавцем безпосередньо запитайте історію житла, причину продажу. Можете також запитати сусідів щодо цієї квартири та будинку.

Під час огляду житла важливо запитати у власника техпаспорт та звірити те, що в документах, і те, що безпосередньо ви бачите в квартирі, не повинно бути самозабудови.

Ви повинні знати, чи не перебуває у власника майно під арештом, чи є борги за комунальні послуги, чи прописані неповнолітні чи недієздатні особи.

Якщо житло власника купувалося у шлюбі (навіть якщо зараз розлучені), обов’язкова нотаріальна згода іншого з подружжя на її продаж.

Обов’язково перед купівлею житла важливо поспілкуватися з головою ОСББ або керуючим будинку. Таким чином ви дізнаєтеся реальний стан комунікацій у під’їзді, про сусідів, про що продавець може промовчати.

Що Вас повинно насторожити?

1. Надмірна поспішність продавця: "Завтра я відлітаю в США, давайте угоду укладемо швидко, це вигідно, таких варіантів немає", "У мене є ще три покупці з готівкою, тож вирішуйте прямо зараз, я і так йду вам назустріч". Тиск на емоції – класичний спосіб приспати пильність. Тому просіть час подумати, порадитися з родиною. Якщо ви не встигнете цей варіант купити, небагато втрачаєте. Як правило (і я переконалась в цьому навіть після купівлі житла), ці "вигідні варіанти" ще довго продаються через оголошення. Якщо власник переконує, що їде за кордон, нехай надасть якісь візи, квітки, щоб ви дійсно бачили, що має місце така поїздка. Але все ж обирайте житло не під тиском, а лише за власним переконанням.

2. Нав’язування "свого" нотаріуса. Як правило, нотаріуса пропонують сторони, обирають за згодою.

3. Продаж за довіреністю: це величезний ризик. Тому вимагайте особистої зустрічі з власником, який надасть оригінали документів, хоча б у Zoom.

4. Якщо ціна на житло суттєво нижча, ніж зазвичай ринкова (на 15-30% і більше). Пам’ятайте, що у світі продажу нерухомості не буває "акцій". Така низька ціна майже завжди маскує наявну проблему: від конфліктних або проблемних сусідів до незаконної надбудови чи боргів по комунальним послугам або занедбаного стану житла. Приклад такої невдалої купівлі житла знайомою. Вона купила чудову квартиру зі свіжим ремонтом по великій знижці в великому місті. Але коли заїхала, сусіди, які проживають зверху, виявилися алкоголіками, постійно влаштовують потопи квартири зі стелі, постійно забита каналізація, сусіди викидають сміття з вікон. Тому, обираючи житло, враховуйте всі фактори.

5. Прохання продавця вказати в договорі купівлі-продажу занижену вартість житла. Таким чином продавець хоче зекономити на податках. Який для вас ризик? Якщо угоду визнають недійсною в суді, вам повернуть лише ту суму, що вказана в договорі, а не ту, що ви реально заплатили за вартість майна. Тож оцінка нерухомого майна – це те, що прописується в договорі.

6. Вимога завдатку без оформлення документів. Продавець каже: "Дайте $700 просто, щоб я зняв оголошення, бо у мене багато вигідних покупців". Це відвертий обман, жодною угодою це не передбачено. Ви повинні знати, що гроші передаються тільки через попередній нотаріальний договір у рахунок вартості житла, і не інакше.

7. Згідно ст. 657 ЦК України, договір купівлі-продажу нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації. Тому жодних угод без нотаріального посвідчення.

8. Гроші надавайте тільки під підпис. Будь-яка передача коштів (аванс, завдаток чи повна оплата) має фіксуватися письмово та нотаріально. Усна домовленість у сфері нерухомості не має юридичної сили.

Звичайно, перед тим, як буде укладено нотаріальний договір купівлі-продажу майна, з квартирою господар має вирішити всі спірні моменти (наприклад, якщо прописані неповнолітні діти чи якщо є борг за комунальні послуги).

Ви повинні передбачити, що господарі житла можуть ввести вас в оману, приховувати недоліки житла. Якщо ви не знали про недоліки житла під час купівлі-продажу, подібну угоду можна оскаржити в судовому порядку.

Ви повинні передбачити, що шахрайство процвітає там, де є поспіх покупців та зайва довірливість. Тому ваша обізнаність – це ваш щит під час вибору та купівлі житла. Будьте уважними, перевіряйте факти самостійно, радьтесь з юристами і не дозволяйте продавцям тиснути на себе. Краще втратити час на перевірку, ніж майно та гроші через необачність.

Читайте також: Мобінг на роботі: як розпізнати цькування та захистити свою гідність