Как выписать человека из квартиры без его согласия: законные основания, процедуры и судебная практика

Возможно ли выписать человека без его ведома и согласия? Да, но для этого нужны четкие законные основания и правильный алгоритм действий владельца имущества.

В этой статье подробно разберем, как выписать человека и как защитить свое право собственности на примерах реальной жизни.

Какая разница между разграничением право собственности и регистрация места жительства?

Право собственности является абсолютным, первичным и незыблемым вещным правом, гарантируемым статьей 41 Конституции Украины и статьей 321 Гражданского кодекса Украины. Согласно нормам действующего законодательства, только собственнику принадлежит право владения, пользования и распоряжения имуществом по собственному усмотрению.

Таким образом, если речь идет о жилье, владелец может никогда и кому желает жилье продать, подарить, сделать там ремонт, поселить кого захочет, и так выселить, если для этого будут основания.

Зарегистрация места жительства (бывшая "прописка") – это лишь фиксация фактического адреса человека в официальном государственном реестре, и это не создает никаких вещных или имущественных прав на недвижимость. Регистрация важна для того, чтобы человек мог обращаться в ближайшую больницу, участвовал в голосовании на выборах, получал социальные услуги и почтовую корреспонденцию. Регистрация человека удостоверяет право пользования им жильем, но не право владения или распоряжения им.

Регистрация не дает права продать, подарить, передать по наследству жилье.

Как определено в пп.12 ст.2 Закона Украины "О предоставлении публичных (электронных) услуг по декларированию и регистрации места жительства в Украине" (редакция от 15.11.2024), регистрация места жительства (пребывания) лица – внесение по заявлению о регистрации места жительства (пребывания), поданной лицом в бумажной форме (нахождение) лица.

Можно ли выписать другого владельца?

Нет, потому что собственность – это часть имущества другого лица.

Можно ли выписать того, кто фактически зарегистрирован по данному адресу?

Да. Если у собственника жилья сложились обстоятельства, что он своим жильем не может распоряжаться, как желает, положениями статьи 391 ГК Украины предусмотрено, что он вправе потребовать устранения препятствий в осуществлении им права пользования и распоряжения своим имуществом.

Можно отметить, что в вашей конкретной ситуации наличие факта регистрации человека в этом доме заставляет оплачивать коммунальные услуги и за себя, и за другого человека, который фактически не проживает и жилье не содержит.

Поэтому проживание посторонних лиц в квартире препятствует владельцу осуществлять свои предусмотренные законом права собственности в полном объеме.

Какие варианты выписать человека с места регистрации?

Действующее законодательство Украины предусматривает два варианта снятия лица с регистрации без его согласия: через органы местного самоуправления (ЦНАП) и в судебном порядке. Выбор пути зависит исключительно от статуса жилья и статуса выписывающего лица.

Путь №1: Административный (непосредственно через ЦНАП)

Благодаря реформе законодательства о регистрации места жительства владелец частного жилья получил право выписать постороннее лицо без решения суда.

Когда это возможно? Согласно п.2, ч. 1 ст. 18 Закона Украины "О предоставлении публичных (электронных) услуг по декларированию и регистрации места жительства", снятию лица с задекларированного или зарегистрированного места жительства (нахождения) в случае обращения в орган регистрации или через центр предоставления административных услуг по месту задекларированного или зарегистрированного места жительства (пребывания) осуществляется:

• по заявлению владельца жилья частной формы собственности, поданной в бумажной форме, в отношении совершеннолетнего лица, местожительство (нахождение) которого зарегистрировано или задекларировано в жилье, принадлежащем владельцу на основании права собственности.
• В случае предоставления собственником жилья заявления о снятии с задекларированного или зарегистрированного места жительства (нахождения) родителей или других законных представителей ребенка или одного из них такой ребенок подлежит снятию с задекларированного или зарегистрированного места жительства (нахождения) вместе с его родителями или другими законными представителями или одним из них.

Поэтому владелец жилья обращается в ЦНАП с документом, удостоверяющим личность, и документом на право собственности на жилье (выписка из Реестра вещных прав, договор купли-продажи, дарения и т.д.), при этом на месте подается заявление установленной формы, уплачивается административный сбор.

Снятие с регистрации лица можно также оформить онлайн через портал или приложение "Действие".

Путь №2: судебный порядок разрешения ситуации

Если ситуация спорная (человек считает себя членом семьи, является родственником или жилье является государственным/коммунальным), единственный законный путь решения проблемы – обращение в местный суд.

Судебный иск может иметь два разных основания в зависимости от обстоятельств:

1. Иск о признании лица потерявшим право пользования жилым помещением.
2. Иск об устранении препятствий в пользовании собственностью путем выселения и снятия с регистрационного учета.

Каковы основные законные основания для выписки в судебном порядке?

Основание 1: Длительное отсутствие личности

Бывают случаи, когда человек зарегистрировался, но переехал в другой город, страну.

В таком случае член семьи собственника жилья лишается права на пользование этим жильем в случае его отсутствия без уважительных причин свыше одного года, если иное не установлено договоренностью между ним и собственником жилья или Законом.

Ситуация 1 . Татьяна вышла замуж за Владимира М., а на свадьбе свидетелем был лучший друг жениха – Виктор Х. После свадьбы Владимир прописался в харьковской квартире Татьяны, которая принадлежала ей еще до брака. Однако семейная жизнь длилась недолго, мужчина собрал свои вещи и пошел к другой женщине. Развод оформили, но одна "деталь" осталась – Владимир так и остался официально зарегистрированным в Татьяниной квартире, выписываться добровольно не спешил, так прошли 2 года. Настоящая проблема возникла, когда Татьяна решила продать свою квартиру. Покупатели узнав, что в жилье до сих пор "прописан" какой-то чужой человек, просто разворачивались и уходили, потому что никто не хочет покупать недвижимость с "сюрпризом". Татьяна обратилась в суд и доказала, что ее муж в квартире не проживал длительное время. В судебном заседании свидетелем этой ситуации в пользу Татьяны объяснил ситуацию Виктор, с которым она проживала.

• Он лично знает Владимира М., ведь когда-то был свидетелем на его свадьбе с Татьяной (как доказательство суда даже показали старые свадебные фотографии).
• Виктор подтвердил, что Владимир уже давно добровольно забрал все свои вещи, уехал устраивать новую жизнь и ни разу не возвращался.
• Более того, Виктор честно признался, что сейчас сам проживает в этой квартире вместе с Татьяной и точно знает, что никакого имущества или присутствия Владимира там нет.

Дополнительно слова Виктора подтвердили соседи по подъезду, родственники. Суд принял решение: признать Владимира М. потерявшим право на жилье. На основании этого судебного решения Татьяна спокойно выписала бывшего мужчину из-за ЦНАПа, женщина смогла квартиру продать, чтобы приобрести дом в другом городе.

Основание 2: Смена владельца недвижимости (покупка, дарение, наследие)

Если вы купили квартиру, получили ее в подарок или унаследовали, а в ней оказались "прописаны" родственники предыдущего владельца, в данном случае прекращается право собственности предыдущих лиц, их право на жительство. Вы должны знать, что новый собственник не связан никакими обязательствами с этими лицами, а их пребывание на регистрационном учете прямо мешает новому хозяину осуществлять свои права (например, продать имущество, подарить или получать субсидию).

Ситуация 2. Покупка квартиры на вторичном рынке – всегда риск получить неожиданный "бонус" в виде прописанных незнакомцев. Именно в такую историю попала Ирина, она купила двухкомнатную квартиру у сына покойного деда Кирилла. Ирина устраивала цена квартиры, то, что она недалеко от работы, имеет хорошую планировку, поэтому не колеблясь пошла на это соглашение. Однако даже после покупки квартиры Тамара наотрез отказалась сниматься с регистрации. Новая хозяйка оказалась в ловушке: она единоличная владелица, но в ее квартире официально числится чужой человек и поэтому новая хозяйка не могла оформить субсидию и переплачивала за коммунальные услуги.

Итак, новая собственница подала в суд иск, но при этом предоставила договор купли-продажи, квитанции по оплате коммунальных услуг. На основании решения суда ЦНАП выписал внуку деда Кирилла в одностороннем порядке.

Совет юриста: всегда требуйте перед заключением сделки купли-продажи недвижимости, чтобы все родственники предыдущего владельца были выписаны из квартиры до подписания договора и передачи денег.

Основание 3: Прекращение брака (экс-супруг или экс-супруга)

Расторжение брака – одна из самых частых причин бытовых конфликтов вокруг недвижимости. Если квартира была приобретена вами до брака (или получена в дар или наследство во время брака), она является вашей личной частной собственностью (ст. 57 Семейного кодекса Украины). Поэтому муж или жена, которых вы вселили туда, имели статус "члена семьи владельца", но не владелец.

Однако когда мужчина и женщина расстаются, их право жилья определено следующим образом: есть правовая позиция Большой Палаты Верховного Суда, сформулированная по образцовому делу № 447/2304/17 от 13.10.2020 года, где разъяснено, что с прекращением родственных отношений (разводом) и при наличии требования. 406 ГК Украины, поскольку отпало основание его установления – брак.

Ситуация 3. Квартира Алексея К. была приобретена в браке в Харькове, поэтому по ст. 57 Семейного кодекса Украины является его личной собственностью. После свадьбы он прописал туда Викторию, как члена семьи. Впоследствии супруги развелись, Виктория вышла замуж за Евгения и переехала жить в Винницкую область, но добровольно выписываться из квартиры Алексея отказалась.

Алексей обратился с иском в суд и в исковое заявление предоставил документы:

1. Что квартира принадлежит только ему и покупалась в брак.
2. Добавил копию решения суда о разводе (как доказательство, что семейные связи разорваны).
3. Он предоставил суду справку от ОСМД о непроживании бывшей жены, привлек свидетелей-соседей и указал, что она создала новую семью).

Суд полностью удовлетворил иск Алексея и на основании судебного решения он выписал бывшую супругу в одностороннем порядке.

Основание 4: Невозможность совместного проживания (деструктивное поведение)

Самая тяжелая категория дел, когда человек фактически проживает в доме, добровольно уходить не желает, но его поведение делает жизнь других жителей невыносимой.

В таком случае при подаче искового заявления важно применить ст. 116 Жилищного кодекса Украины, где указано: если наниматель, члены его семьи или другие лица, проживающие вместе с ним, систематически разрушают или портят жилое помещение, или используют его не по назначению, или систематическим нарушением правил социалистического сожительства делают невозможным для других проживания с ними в одной квартире или в одном доме, а мероприятия по выселение виновных по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц производится без предоставления другого жилого помещения.

Но важно знать, что выселение возможно только тогда, когда к лицу уже применялись меры предупреждения или меры общественного влияния (например, были обращения в полицию, свидетели могут подтвердить ссоры, были письменные предупреждения от ОСМД или органов местного самоуправления), но поведение человека осталось невозможным проживание с ним в одном жилье.

Ситуация 4. Их история отношений началась во время учебы, где Роман был курсантом, а Елена – преподавательницей. После окончания учебы Романа он вернулся домой в Закарпатье, где у него был собственный частный дом. Елена, не долго думая, оставила работу, собрала чемоданы и приехала к любимому. Почти сразу женщина стала настаивать на официальной регистрации (прописке). Роман колебался, но его срочно вызвали в командировку, а в доме оставалась его больная пожилая тетя, нуждавшаяся в уходе. Елена поставила условия: "Или ты прописываешь меня, чтобы я чувствовала себя здесь уверенно, или я еду, и за твоей теткой ухаживать будет некому", поэтому Роман зарегистрировал Елену в своем доме.

Вернувшись со службы, Роман увидел, что отношения их ухудшились, Елена начала устраивать громкие ссоры, требуя немедленной свадьбы, подарков. Более того, женщина начала злоупотреблять алкоголем, приходила домой под хмельком, разбивала дорогую посуду, технику. Спокойная жизнь пожилой тети и Романа превратилась в постоянный стресс, он понял, что жениться он на ней не будет, как он говорил: "Не хочу беду в дом", и понимал, что из жилья добровольно Елена не уедет. Поэтому он обратился в суд, предоставил фото и видео испорченные вещи, копии протоколов, которые свидетельствовали о фактах домашнего насилия.

Кроме того, Роман обратился в местный квартальный комитет, который показал, что неоднократно видели ссоры в этом дворе и образы тети. Кроме того, важно было то, что Роман предоставил в суд скриншоты их переписки в мессенджерах, в которых Елена писала неприятные слова Роману, если он не женится на ней, и подтверждала, что именно она избила посуду и окна. Таким образом, суд полностью удовлетворил иск Романа и принял решение о выселении Елены без предоставления другого жилья и снятия ее с регистрации.

Важные документы, которые следует подать в суд для выселения из имущества нежелательных лиц

1. Составление Акта о непроживании это важный документ. Его составляет комиссия в составе представителя управляющей компании (ЖЭК, ОСМД) и не менее двух-трех соседей, свидетелей определенных обстоятельств. В акте четко отмечается: "Мы, что ниже подписались, составили этот Акт о том, что гражданин (ФИО) действительно не проживает по адресу (указать) в период с (дата) по (дата), его личных вещей в помещении нет, за коммунальные услуги не платит".

Если долго не проживает человек, лучше составлять подобные акты каждые 2-3 месяца, чтоб показать системность отсутствия по месту жительства.

2. Справка о составе семьи или выписке из Реестра территориальной общины (кто именно зарегистрирован по данному адресу).
3. Предоставьте квитанции по оплате коммунальных услуг, покажите, что платите за отсутствующее лицо именно вы, а не оно само.
4. Если важно доказывать, что определенные лица самоуправно заняли жилое помещение, это вселились самовольно без каких-либо оснований, а именно без соответствующего решения о предоставлении им этого помещения и соответственно ордера на жилое помещение.

Вы должны знать, что ваше право, как владельца, всегда защищается действующим законодательством. Если вы обратились в суд, важно собрать доказательства нежительства этого лица. Помните, вы имеете полное право быть в своем доме полноправным владельцем, и выписать тех, кто практически вам усложняет распоряжение имуществом.

Читайте также: Расчет при увольнении: как защитить свое право на честно заработанные деньги