Як виписати людину з квартири без її згоди: законні підстави, процедури та судова практика

Чи можливо виписати людину без його відома та згоди? Так, але для цього потрібні чіткі законні підстави та правильний алгоритм дій власника майна.

У цій статті докладно розберемо, як виписати людину та як захистити своє право власності на прикладах із реального життя.

Яка різниця між розмежуванням "право власності" та "реєстрація місця проживання"?

Право власності є абсолютним, первинним і непорушним речовим правом, яке гарантується статтею 41 Конституції України та статтею 321 Цивільного кодексу України. Відповідно до норм чинного законодавства, лише власнику належить право володіння, користування та розпоряджання майном на власний розсуд.

Таким чином, якщо мова йде про житло, власник може будь-коли і кому бажає житло продати, подарувати, зробити там ремонт, поселити кого забажає, і так сам виселити, якщо для цього будуть підстави.

Натомість реєстрація місця проживання (колишня "прописка") – це лише фіксація фактичної адреси людини в офіційному державному реєстрі, і це не створює жодних речових або майнових прав на нерухомість. Реєстрація важлива для того, щоб людина могла звертатися до найближчої лікарні, брала участь в голосуванні на виборах, отримувала соціальні послуги та поштову кореспонденції. Реєстрація людини засвідчує право користування нею житлом, але не право володіння чи розпорядження ним.

Реєстрація не дає права продати, подарувати, передати в спадщину житло.

Як визначено у пп.12 ст.2 Закону України "Про надання публічних (електронних) послуг щодо декларування та реєстрації місця проживання в Україні" (редакція від 15.11.2024), реєстрація місця проживання (перебування) особи – внесення за заявою про реєстрацію місця проживання (перебування), поданою особою в паперовій формі, до реєстру територіальної громади інформації про місце проживання (перебування) особи.

Чи можливо виписати іншого власника?

Ні, бо власність – це частка майна іншої особи.

Чи можна виписати того, хто фактично зареєстрований за даною адресою?

Так. Якщо у власника житла склались обставини, що він своїм житлом не може розпоряджатися, як бажає, положеннями статті 391 ЦК України передбачено, що він має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпорядження своїм майном.

Можна зазначити, що у вашій конкретній ситуації наявність факту реєстрації людини в цій оселі змушує сплачувати комунальні послуги і за себе, і за іншу людину, яка фактично не проживає та житло не утримує.

Тож проживання сторонніх осіб в квартирі є перешкодою для власника здійснювати свої передбачені законом права власності повному обсязі.

Які варіанти, щоб виписати людину з місця реєстрації?

Чинне законодавство України передбачає два варіанти зняття особи з реєстрації без її згоди: через органи місцевого самоврядування (ЦНАП) та в судовому порядку. Вибір шляху залежить виключно від статусу житла та статусу особи, яку виписують.

Шлях №1: Адміністративний (безпосередньо через ЦНАП)

Завдяки реформі законодавства про реєстрацію місця проживання власник приватного житла отримав право виписати сторонню особу без рішення суду.

Коли це можливо? Згідно зі п.2, ч. 1 ст. 18 Закону України "Про надання публічних (електронних) послуг щодо декларування та реєстрації місця проживання", зняття особи із задекларованого або зареєстрованого місця проживання (перебування) у разі звернення до органу реєстрації або через центр надання адміністративних послуг за місцем задекларованого або зареєстрованого місця проживання (перебування) здійснюється:

• за заявою власника житла приватної форми власності, поданої у паперовій формі, стосовно повнолітньої особи, місце проживання (перебування) якої зареєстровано або задекларовано в житлі, що належить власнику на підставі права власності.
• У разі подання власником житла заяви про зняття із задекларованого або зареєстрованого місця проживання (перебування) батьків або інших законних представників дитини чи одного з них така дитина підлягає зняттю із задекларованого або зареєстрованого місця проживання (перебування) разом із її батьками або іншими законними представниками чи одним із них.

Тож власник житла звертається до ЦНАПу із документом, що посвідчує особу, та документом на право власності на житло (витяг з Реєстру речових прав, договір купівлі-продажу, дарування тощо), при цьому на місці подається заява встановленої форми, сплачується адміністративний збір.

Зняття з реєстрації особи також можна оформити онлайн через портал або застосунок "Дія".

Шлях №2: судовий порядок вирішення ситуації

Якщо ситуація спірна (людина вважає себе членом сім’ї, є родичем, або житло є державним/комунальним), єдиний законний шлях вирішення проблеми – звернення до місцевого суду.

Судовий позов може мати дві різні підстави залежно від обставин:

1. Позов про визнання особи такою, що втратила право користування житловим приміщенням.
2. Позов про усунення перешкод у користуванні власністю шляхом виселення та зняття з реєстраційного обліку.

Які головні законні підстави для виписки в судовому порядку?

Підстава 1: Тривала відсутність особи

Бувають випадки, коли людина зареєструвалася, але переїхала в інше місто, країну.

У такому випадку член сім’ї власника житла втрачає право на користування цим житлом у разі його відсутності без поважних причин понад один рік, якщо інше не встановлено домовленістю між ним і власником житла або Законом.

Ситуація 1. Тетяна вийшла заміж за Володимира М., а на весіллі свідком був найкращий друг нареченого – Віктор Х.. Після весілля Володимир прописався у харківській квартирі Тетяни, яка належала їй ще до шлюбу. Проте сімейне життя тривало недовго, чоловік зібрав свої речі та пішов до іншої жінки. Розлучення оформили, але одна "деталь" залишилася – Володимир так і залишився офіційно зареєстрованим у Тетяниній квартирі, виписуватися добровільно не поспішав, так минули 2 роки. Справжня проблема виникла, коли Тетяна вирішила продати свою квартиру. Покупці дізнавшись, що в житлі досі "прописаний" якийсь чужий чоловік, просто розверталися та йшли геть, бо ніхто не хоче купувати нерухомість із "сюрпризом". Тетяна звернулась до суду і довела, що її чоловік в квартирі не проживав тривалий час. У судовому засіданні свідком цієї ситуації на користь Тетяни пояснив ситуацію Віктор, з яким вона проживала наразі:

• Він особисто знає Володимира М., адже колись був свідком на його весіллі з Тетяною (як доказ суду навіть показали старі весільні фотографії).
• Віктор підтвердив, що Володимир уже давно добровільно забрав усі свої речі, поїхав влаштовувати нове життя і жодного разу не повертався.
• Більше того, Віктор чесно зізнався, що зараз сам проживає в цій квартирі разом із Тетяною і точно знає: жодного майна чи присутності Володимира там немає.

Додатково слова Віктора підтвердили сусіди по під їзду, родичі. Суд ухвалив рішення: визнати Володимира М. таким, що втратив право на житло. На підставі цього судового рішення Тетяна спокійно виписала колишнього чоловіка через ЦНАП, жінка змогла квартиру продати, щоб придбати будинок в іншому місті.

Підстава 2: Зміна власника нерухомості (купівля, дарування, спадщина)

Якщо ви купили квартиру, отримали її в подарунок або успадкували, а в ній виявилися "прописані" родичі попереднього власника, в даному випадку припиняється право власності попередніх осіб, їх право на проживання. Ви повинні знати, що новий власник не пов’язаний жодними зобов’язаннями з цими особами, а їхнє перебування на реєстраційному обліку прямо заважає новому господарю здійснювати свої права (наприклад, продати майно, подарувати, або отримувати субсидію).

Ситуація 2. Купівля квартири на вторинному ринку – це завжди ризик отримати несподіваний "бонус" у вигляді прописаних незнайомців. Саме в таку історію потрапила Ірина, вона купила двокімнатну квартиру у сина покійного діда Кирила У. Продавець запевнив, що його донька Тамара (онука діда Кирила) давно живе в іншому місті, надала довідку з її місця роботи й запевнила, що та ось-ось випишеться. Ірину влаштовувала ціна квартири, те, що вона недалеко від роботи, має гарне планування, тому не вагаючись пішла на цю угоду. Проте навіть після купівлі квартири, Тамара навідріз відмовилася зніматися з реєстрації. Нова господарка опинилася в пастці: вона одноосібна власниця, але в її квартирі офіційно числиться чужа людина і через це нова господиня не могла оформити субсидію та переплачувала за комунальні послуги.

Тож нова власниця подала до суду позов, але при цьому надала договір купівлі-продажу, квитанції щодо оплати комунальних послуг. На підставі рішення суду ЦНАП виписав онуку діда Кирила в односторонньому порядку.

Порада юриста: завжди вимагайте перед укладанням угоди купівлі-продажу нерухомості, щоб усі родичі попереднього власника були виписані з квартири ДО підписання договору та передачі грошей.

Підстава 3: Припинення шлюбу (екс-чоловік або екс-дружина)

Розірвання шлюбу – одна з найчастіших причин побутових конфліктів навколо нерухомості. Якщо квартира була придбана вами до шлюбу (або отримана в дар чи спадщину під час шлюбу), вона є вашою особистою приватною власністю (ст. 57 Сімейного кодексу України). Тож чоловік або дружина, яких ви вселили туди, мали статус "члена сім’ї власника", але не є власником.

Проте коли чоловік та жінка розлучаються, їх право житла визначено наступним чином: є правова позиція Великої Палати Верховного Суду, сформульована у зразковій справі № 447/2304/17 від 13.10.2020 року, де роз’яснено, що із припиненням родинних відносин (розлученням) та за наявності вимоги власника, це право припиняється на підставі ст. 406 ЦК України, оскільки відпала підстава його встановлення – шлюб.

Ситуація 3. Квартира Олексія К. була придбана до шлюбу в Харкові, тому за ст. 57 Сімейного кодексу України, є його особистою власністю. Після весілля він прописав туди Вікторію як члена сім’ї. Згодом подружжя розлучилось, Вікторія вийшла заміж за Євгенія та переїхала жити в Вінницьку область, але добровільно виписуватися з квартири Олексія відмовилася.

Олексій звернувся з позовом до суду і до позовної заяви надав документи:

1. Що квартира належить тільки йому і купувалася до шлюбу.
2. Додав копію рішення суду про розлучення (як доказ, що сімейні зв’язки розірвано).
3. Він надав суду довідку від ОСББ про непроживання колишньої дружини, залучив свідків-сусідів та вказав, що вона створила нову сім’ю).

Суд повністю задовольнив позов Олексія і на підставі судового рішення він виписав колишню дружину в односторонньому порядку.

Підстава 4: Неможливість спільного проживання (деструктивна поведінка)

Найважча категорія справ, коли людина фактично проживає в помешканні, добровільно йти не бажає, але її поведінка робить життя інших мешканців нестерпним.

У такому випадку при поданні позовної заяви важливо застосувати ст. 116 Житлового кодексу України, де зазначено: якщо наймач, члени його сім’ї або інші особи, які проживають разом з ним, систематично руйнують чи псують жиле приміщення, або використовують його не за призначенням, або систематичним порушенням правил соціалістичного співжиття роблять неможливим для інших проживання з ними в одній квартирі чи в одному будинку, а заходи запобігання і громадського впливу виявились безрезультатними, виселення винних на вимогу наймодавця або інших заінтересованих осіб провадиться без надання іншого жилого приміщення.

Але важливо знати, що виселення можливо лише тоді, коли до особи вже застосовувалися заходи попередження або заходи громадського впливу (наприклад, були звернення до поліції, свідки можуть підтвердити сварки, були письмові попередження від ОСББ або органів місцевого самоврядування), але поведінка людини залишилась такою, що унеможливлює проживання з нею в одному житлі.

Ситуація 4. Їх історія стосунків почалась під час навчання, де Роман був курсантом, а Олена – викладачкою. Після завершення навчання Романа він повернувся додому в Закарпаття, де він мав власний приватний будинок. Олена, не довго думаючи, залишила роботу, зібрала валізи й приїхала до коханого. Майже одразу жінка почала наполягати на офіційній реєстрації ("прописці"). Роман вагався, але його терміново викликали у відрядження, а в будинку залишалася його хвора літня тітка, яка потребувала догляду. Олена поставила умови: "Або ти прописуєш мене, щоб я почувалася тут впевнено, або я їду, і твою тітку доглядати буде нікому", тому Роман зареєстрував Олену у своєму будинку.

Повернувшись зі служби, Роман побачив, що стосунки їх погіршились, Олена почала влаштовувати гучні сварки, вимагаючи негайного весілля, подарунків. Більше того, жінка почала зловживати алкоголем, приходила додому напідпитку, розбивала дорогий посуд, техніку. Спокійне життя літньої тітки та Романа перетворилося на постійний стрес, він зрозумів, що одружуватися він на ній не буде, як він казав: "Не хочу лихо в хату", і розумів, що з житла добровільно Олена не виїде. Тому він звернувся до суду, надав фото та відео зіпсованих речей, копії протоколів, які засвідчували факти домашнього насильства.

Окрім того, Роман звернувся до місцевого квартального комітету, який засвідчив, що неодноразово бачили сварки в цьому подвір’ї та образи тітки. Окрім того, важливо було те, що Роман надав до суду скриншоти їх листування у месенджерах, в яких Олена писала неприємні слова Роману, якщо він не одружиться з нею, та підтверджувала, що це саме вона побила посуд і вікна. Таким чином, суд повністю задовольнив позов Романа та ухвалив рішення про виселення Олени без надання іншого житла та зняття її з реєстрації.

Важливі документи, які треба подати до суду для виселення з майна небажаних осіб

1. Складання Акту про непроживання, це важливий документ. Його складає комісія у складі представника управляючої компанії (ЖЕК, ОСББ) та щонайменше двох-трьох сусідів, які свідки певних обставин. В акті чітко зазначається: "Ми, що нижче підписалися, склали цей Акт про те, що громадянин (ПІБ) дійсно не проживає за адресою (вказати) у період з (дата) по (дата), його особистих речей у помешканні немає, за комунальні послуги не сплачує".

Якщо довго не проживає людина, бажано складати подібні акти кожні 2-3 місяці, щоб показати системність відсутності за місцем проживання.

2. Довідка про склад сім’ї або витяг з Реєстру територіальної громади (хто саме зареєстрований за даною адресою).
3. Надайте квитанції щодо оплати комунальних послуг, покажіть, що платите за відсутню особу саме ви, а не вона сама.
4. Якщо важливо буде доводити, що певні особи самоправно зайняли жиле приміщення, це такі, які вселилися самовільно без будь-яких підстав, а саме без відповідного рішення про надання їм цього приміщення та відповідно ордера на житлове приміщення.

Ви повинні знати, що ваше право як власника завжди захищається чинним законодавством. Тож якщо ви звернулись до суду, важливо зібрати докази щодо непроживання цієї особи. Пам’ятайте, ви маєте повне право бути у власному будинку повноправним господарем, і виписати тих, хто фактично вам ускладнює розпорядження майном.

Читайте також: Розрахунок при звільненні: як захистити своє право на чесно зароблені гроші