Рієлторка Юлія Парщик: Ціни на квартири у Харкові зростають хвилями – залежно від фінансування єВідновлення

Частина власників зруйнованого житла отримують сертифікати на придбання нового, та більшість ВПО винаймають квартири. Відтак ціни і купівлю, і на оренду зростають.

Чи є межа у цього зростання, як довго чекати коштів за сертифікатом, що та де обирають люди, в ексклюзивному інтерв'ю "Думці" розповіла рієлторка Юлія Парщик.

Як би ви загалом схарактеризували ринок нерухомості у Харкові та його нинішній потенціал? Здається, що ще багато є вільного житла, бо люди виїхали і, можливо, зрештою захочуть продати свої квартири, але, з іншого боку, в нас 20 кілометрів до лінії бойового зіткнення, і всі ці безпекові ризики нікуди не зникли – а ціни зростають.

- Так, ринок нерухомості живий. Але, зрозуміло, він тримається на державних програмах. Програма єВідновлення, я рахую, основна, яка впливає на ціни, на попит, тобто на все, що зараз відбувається на ринку. Наразі вся держава очікує на транш від наших міжнародних партнерів – і є затримка, і всі уже нервують. Але міжнародні партнери ні разу нас не підводили – а я працюю з цією програмою від самого початку, у 2024 році була перша угода в Харкові. Уже три роки надаються кошти. Щороку це 100 млн євро. Ці гроші розподіляються на людей у різні регіони.

Якщо ми вже говоримо про цю програму, які її особливості, що треба знати людям, яким вдалося отримати сертифікат, житло яких визнали повністю зруйнованим? Які труднощі виникають?

- Ви правильно сказали – яким вдалося отримати. Тому що є певні перепони. Є люди, які не можуть отримати сертифікати з різних причин. Це й територія, на якій неможливо провести обстеження, хоча вже працює дистанційне обстеження, але з ним є певні проблеми. Не мають права на отримання сертифікату люди, які мають судимості за злочини проти національної безпеки України – колабораціонізм, державна зрада тощо. Ну, й основне – житло мають визнати зруйнованим більш ніж на 80%. І тоді люди можуть отримати сертифікат і купувати будь-яку нерухомість на території України, в межах тих коштів, які їм нарахували.

Чи є обмеження, коли потрібно використати ці гроші? Сертифікат сформований – що далі?

- Це не готівка – віртуальні гроші. Сертифікат діє 5 років, але це сам сертифікат. І для того, щоб отримати кошти і купити собі житло, люди повинні їх забронювати, стати в чергу за ними. Так, у нас є певні пільгові категорії, які отримують кошти в пріоритетному порядку, як прописано у законі 2923-IX, який регулює національну програму єВідновлення.

Скільки може тривати це очікування?

- Це може тривати скільки завгодно. У 2024 році люди чекали і 5, і 6 місяців. Певні затримки з фінансуванням були. У 2025 році ситуація була, скажу так, веселіша, тому що Президент розпорядився, і були додані 15 млрд грн для людей, які є ВПО і не мають іншого житла на підконтрольній частині Україні.

Тобто, 2025-й був, на мій погляд, дуже гарний по фінансуванню. У 2026 році вже менше людей змогли придбати, трохи вже ми повернулися до ситуації 2024-го. У нас пішли певні затримки. І люди, які щойно отримали сертифікати, зараз дуже нервують, вони лаються, всіх обвинувачують. Але це прописано в законі так, що фінансування відбувається за наявності коштів. Ніхто нікого не обманює. Отака ситуація.

У мене є різні клієнти. Є люди, які відправили заявку на кошти і в травні, і в червні, і в серпні. І всі вони чекають. Наразі не отримали кошти люди, які відправили свої заявки у квітні.

Тобто пів року…

- Міністерство обіцяло, що це має бути у серпні, але вже пішли затримки. Це кошти міжнародних партнерів, але в нас передбачене ще і державне фінансування, і воно обов’язково є кожного року. Я, коли їхала сюди, якраз поглянула – виставили орієнтовний бюджет на наступний рік, це має бути десь 12,5 млрд грн. Це добрий бюджет, бо в 2024-2025 роках цифри були менші. Плюс кошти міжнародних партнерів. Будемо сподіватися, що наші законодавці і уряд приймуть необхідні законопроєкти, яких і прагнули наші закордонні партнери.

Хоча зараз і немає коштів, але ця державна програма найбільше вплинула на ціноутворення у прифронтовому Харкові. Зрозуміло, що і попит зростає. Якщо порівнювати поточний рік і попередній, яку динаміку ви бачите?

- Динаміку бачу дуже гарно. Ще у 2024 році були такі, скажімо, помірні ціни, бо люди не розуміли, що це за програма, продавці не погоджувалися продавати за цією програмою, вони боялись, остерігались, але потім зрозуміли, що на ринку залишилися тільки такі покупці.

І у 2025-му, коли пішло таке велике фінансування за рахунок 15 мільярдів, ціни поповзли вгору. Я не можу сказати у відсотках, але це дуже відчутно.

У цьому році зростання продовжилося. Але маю відзначити: і у 2025-му, і у 2026-му це якісь такі, знаєте, хвилі. Тому що фінансування є, попит є – ціни тримаються. Тому що багато людей ходять, дивляться, а, враховуючи, скільки у них коштів на сертифікаті, вони можуть собі дозволити купити квартиру навіть вище ринкової вартості. Тому що їм потрібно всі кошти використати.

Ті ці, що зараз є, вже можна порівнювати з довоєнними чи все-таки ні?

- Я вважаю, що ні. Я рахую, що вони менші. І може бути так, що все буде залежатиме від фінансування. Якщо постійно будуть гроші, то ціни ще зростатимуть. Хоча зараз вони дещо впали, навіть у порівнянні з весною цього року.

Бо люди очікують.

- Так. Тому що люди, які за готівку хочуть купувати, просто ходять на огляд, вони дуже торгуються з продавцями і не дають ту суму, яку хоче продавець.

Що взагалі обирають люди? Чи зараз є поділ на популярні райони з огляду на інфраструктуру чи безпеку? Все-таки кудись ще не долітали FPV-дрони, і це теж, мабуть, якийсь фактор, хоча для адаптованих, може, вже й ні. Я не знаю.

- Я вам зараз розкажу, який принцип. Коли ми почали працювати в 2024-му (з програмою єВідновлення, – ред.), в нас пішли люди з різних громад. Це була Балаклійська, Ізюмська громада, Дергачівська громади. І вони обирали нерухомість, яка йшла по напрямку їхніх громад. Тобто, Дергачівська дуже полюбляла купувати Олексіївку, не дивлячись на те, що це також північний район. Салтівку також дуже часто вибирали. Дуже багато було клієнтів із Ізюма, Чугуєва, – вибирали ХТЗ, це їхній напрямок.

І так, вибирають більш-менш безпечні райони. Нові будинки, Холодну Гору. Повторюся, Салтівка, як завжди в нас, попереду всієї планети.

Я хочу сказати, що коли ми розмовляємо про людей, які купують, ми повинні знати, що це люди, які все своє життя мешкали не в місті, і не в багатоквартирному будинку. Вони у більшості ніколи раніше не купували квартир. Вони будували своє власне житло і жили своє щасливе життя там. Тому в них майже у всіх були гарні будинки, дуже гарні. Ми не можемо порівняти, наприклад, ціни передмістя і ціни Харкова, тому що в Харкові завжди буде дорожче, але люди дійсно мали хороше житло. І тому, як правило, вони зараз обирають житло, яке вже з ремонтом. Вони кажуть так: ми свої ремонти вже відробили, все, ми вже хочемо просто пожити. Тому вони можуть зробити вибір на користь хорошого ремонту, а не на користь місця розташування. Ось так. Може бути якась не дуже гарна квартира, без ремонту, але вона в доброму місці – там є інфраструктура, метро, магазини – і велика вірогідність, що її не оберуть. Бо люди хочуть зайти зі своїми двома сумками речей і відразу жити.

І, до речі, не лише люди з нашої Харківської області обирають Харків. Багато людей їдуть з Донецької області, громадам якої нарешті почали активно видавати сертифікати. Це і Мирноград, це Покровськ, це Торецьк.

Ті люди, які забронювали кошти й очікують на них, уже знають, що вони купуватимуть? Є домовленості з власниками квартир і ті чекають свого покупця? Чи коли вже прийшли кошти, тоді люди протягом місяця визначаються?

- Скажу так: вони не розуміють, як їм бути, тому що треба мати досвід. У них цього досвіду немає. І в нас була така, на мій погляд, проблема, що люди, не розуміючи, коли прийдуть їм кошти – а було таке, що люди бронювали, і вони відразу приходили – почали давати завдатки. Давали власні кошти, заощадження, позичені – продавці чекали, але кошти за програмою так і не приходили. Доводилося розривати договори, повертати ці аванси… Тому я особисто працюю тоді, коли в нас є кошти. Але ми з людьми завжди обговорюємо, що вони хочуть, на що ми можемо розраховувати, який в нас план Б, якщо ми не зможемо купити будинок, наприклад. Узагалі будинок – це така проблемна задача. Але будинки хочуть, я їх розумію.

Їм потрібне приватне подвір’я, простір…

- Вони так звикли. Але не завжди виходить. Тому що попит на будинки великий, але будинків нормальних і за нормальні гроші дуже мало.

Ще є така проблема. У будинках жили великими сім’ями, тобто різні покоління – батьки, діти, онуки. Ти вийшов надвір, і там уже можна чим займатися, це простір. А тепер цим людям потрібно всією великою родиною переїжджати у квартиру, а це вже інша історія співмешкання, це буває дуже складно. І ми знаходимо виходи з різних ситуацій. Є люди, які додають кошти (крім сертифікату, – ред.), це теж можливо, і купують дорожче і більше за площею житло.

Наскільки багато ще варіантів квартир? Все-таки не всі люди, які виїхали, готові продавати – так, вони змушені адаптовуватися, водночас сподіваються, що повернуться.

- Квартири продаються, квартир багато, але, як завжди, є дефіцит гарних квартир – ціна, якість. Така нерухомість у попиті завжди, і на неї стає черга. Що це за об’єкти? Це квартири з ремонтами. Не обов’язково ремонт 2021 року, він може бути і 2010 року. Але це та квартира, в яку можна зайти, жити, можливо, поступово щось робити.

Коли приходять великі транші по програмі, то навіть аукціони бувають. Коли приходить покупець на одну ціну, потім йде наступний – і може запропонувати більше за своїм сертифікатом, тому що розуміє, ця квартира, по суті, одна в такому вигляді, який повністю влаштовує. Ця конкуренція є проблемою. І дуже шкода, коли людині не вистачає. Я потрапляла зі своїми клієнтами на такі аукціони, і були ситуації, коли ми забирали квартиру, а були, коли нам банально забракло грошей. І ми йшли далі, шукали, знаходили. Треба вміти шукати.

Думаю, зараз, якщо нас послухають жителі тилових областей, будуть дещо приголомшені нашому ринку нерухомості. Наприклад, я натикаюся у Threads на оголошення – люди виставляють свою дво-трикімнатну квартиру в Харкові з прекрасним ремонтом 2021 року, з заміною комунікацій, з усією технікою, меблями, наприклад, навпроти нашого Центрального парку. І ціна такого об’єкта 64 тисячі доларів, 70-75 тисяч. І перші коментарі такі: "Та ви схибнулися? Хто купує квартиру у Харкові". Але резонно інші пишуть, що за таку ціну, умовно, у Франківську чи Львові хіба що сарай можна придбати.

Це є проблемою для людей з сертифікатами, тому що сертифікати розраховуються з коефіцієнтом відносно регіону. І ось люди, які отримують сертифікати, наприклад, у Донецькій області – а там найнижчий коефіцієнт, на жаль, – мають менші нарахування, ніж, скажімо, у тому ж Харкові.

А як це пояснюється?

- Це прописано у Постанові Кабміну № 600 (від 30 травня 2023 року, – ред.), яка також регулює програму єВідновлення. У кожного регіону є свій коефіцієнт (сума розраховується за спеціальною математичною формулою, що, крім регіонального коефіцієнту, включає також базову вартість, коефіцієнт кількості кімнат, коефіцієнт року забудови, площу знищеного майна, – ред.).

І є люди, які отримали сертифікати і щасливі – зараз поясню чому, – а є люди, які у розпачі, тому що за ті гроші, які їм нарахували, вони не можуть нічого купити з того, що хотіли б. А є люди, які отримали сертифікати, наприклад, за будинки в передмісті Харкова – і там добрі гроші, там великі суми – і вони розуміють, що навіть у 2020-2021 роках за таку ціну не продали б свою нерухомість. Вони купують квартири у Харкові, можуть обирати.

Купити щось співмірне зі втраченим, я так розумію, в інших областях ще важче?

- Хтось поїхав в Одесу, хтось у Полтаву. Регіони на заході країни не дуже полюбляють цю програму. Я вважаю, тому що там і так покупців вистачає. Може, власники не розібрались до кінця з програмою. Але динаміка краща, ніж була у 2024-му, коли люди не хотіли взагалі продавати за сертифікатами, але, звісно, не така, як, наприклад, у Дніпрі, Харкові, Полтаві.

А як з квартирами у "хрущівках"? Їх обирають?

- Продаються дуже гарно. Усе залежить від того, яка сума на сертифікаті. Якщо на кошти можна придбати тільки у п’ятиповерхівці, то люди беруть. Це нормальні квартири. Не у попиті останні поверхи. Люди, які втратили домівки, приватні будинки, дуже хочуть нижні поверхи, ближче до землі. І, зрозуміло, всі хвилюються, чи буде електропостачання, працюватиме ліфт.

Відсутність альтернативи – газу – теж впливає на вибір?

- Також впливає, але все одно 16-поверхівки – там покращене планування, це додає вартості. Практично всі новобудови теж на електриці. Але їх також купують. І скажу так, якщо у клієнта є хоч маленька можливість якось наблизитись до купівлі у новобудові, то ми йдемо туди.

Пропоную перейти до теми оренди. Попит шалений, ціни зростають. Багато вимушених переселенців. Бачу в соцмережах відеозвернення і ріелторів, і тих, хто шукає квартири, що дуже важко стає знайти прийнятний варіант.

- Так, переселенців дуже багато. У мене навіть була така історія: з покупцем за сертифікатом дивимося квартири, і у кількох жили орендарі, і мій клієнт – він з Вовчанська – дивиться на орендаря і говорить: "Друже, як ти?". Виявилося, вони були сусідами, і от один вже отримав кошти, а інший ще чекає. Як я казала, люди місяцями чекають фінансування і, відповідно, продовжують орендувати житло. І зараз дуже багато людей приїхали зі Слов'янська, Торецька, Покровська, ще інших населених пунктів. А нових квартир з’являється дуже мало, попит справді дуже великий на оренду.

Ціни виросли, може, навіть у півтора-два рази.У ніхто не здає "за комуналку" Хіба десь якось точково, для своїх родичів, знайомих. Але щоб початково так люди здавали – вже таких кейсів практично не існує.

Водночас є питання до стану житла: ціни зростають, а умови не стають кращими.

- Так, люди скаржаться, що ціни високі, а ремонтів немає. Але такий дефіцит, що людям доводиться орендувати те, що є на ринку, бо треба десь жити. Дехто з переселенців, які отримали сертифікати, але чекають на фінансування, живуть у гуртожитках, місця в яких надають безкоштовно.

Яка вартість оренди одно-, двокімнатної квартири?

- Наприклад, однокімнатні є і по 6, і 7, 8 тисяч гривень, до 10000 – це вторинний ринок. А якщо говорити про новобудови, то це 12-13.

Разом із комунальними послугами чи окремо?

- Ні, це без комунальних послуг. Комунальні додаються. Бувають різні ситуації, є люди, які можуть здавати щось таке скромне і за 3-4 тисячі, а бувають ціни і по 20 тисяч – за квартиру в новобудові, в бізнес-класі, в якомусь гарному місці.

Як частіше шукають житло? Самі, наприклад, через соцмережі, чи через професійних рієлторів?

- Люди завжди шукають і самі, і з ріелторами. Через знайомих, у групах, спілкуючись з людьми зі своїх громад, бо хтось уже десь пожив, переїздить і розповідає іншим про варіант.

Я пам’ятаю, на початку 2000-х була така поширена схема: люди хотіли знайти житло, йшли в якусь контору, підписували там договір, який виявлявся нікчемним, їм надавали "інформаційні послуги" – номери телефонів і адреси, які вже були неактуальні чи взагалі "ліві". Чи зараз є якісь поширені шахрайські схеми на ринку оренди? Взагалі, що має насторожити?

- Я вважаю, що зараз не так багато (випадків шахрайства, – ред.). Але я хочу звернути увагу на один момент. Якщо ви сплачуєте кошти за квартиру, яку хочете орендувати, то треба сплатити безпосередньо власнику або його представнику, а не скидувати кошти на карту наперед. Нещодавно розповіли історію, що люди за фото обрали квартиру, телефоном усе погодили, сплатили на карту, а виявилося, що цю квартиру здали два роки тому, і люди не з’їжджали. Просто взяли фото в iнтернетi і обдурили.

Тобто можна стикнутися з шахрайством, коли це на відстані, коли ти не бачив квартири сам – існує вона чи ні.

Чи можуть рієлтори потрапити в якусь неприємну історію зараз?

- Та можна потрапити в різні історії. Можуть і продавці, і орендодавці чогось недорозповісти. Колись був такий випадок, не в мене: попросили здати квартиру, дружина, але власником оформлений чоловік. Дівчина-рієлтор прийшла, почала відкривати двері, але прибігли сусіди і сказали, що в цієї пари наразі стадія розлучення. Тобто жінка хотіла здати, а чоловік – ні. У них там скандали, суди тривають.

Тобто основна проблема, коли щось тобі не розповіли. І це погано, бо рієлтор, як лікар, повинен знати все, тоді все проходить максимально спокійно і гарно для обох сторін.

Останнє запитання. Ми йдемо в зиму – в ще одну тяжку. Немає сумнівів, оскільки маємо такого "сусіда". Ваші, так би мовити, прогнози? Що буде з цінами – продаж і оренда, як вони можуть змінитися?

- Я вважаю так: якщо буде транш, ринок буде живий. Тому що в тому році фінансування пішло 26 грудня, і цей транш був великий, було дуже багато покупців, були продажі.

Людей мало хвилювала відсутність світла, газу, якщо на їх сертифікати заходять кошти, що будуть знаходитись там 30 днів, і якщо ти не встигнеш купити, втрачаєш цей шанс, знову стаєш у чергу за грошима. І скільки ти будеш чекати наступних коштів, ніхто не знає. Тому якщо в нас буде фінансування, людям буде чим зайнятися.

Щодо оренди, то побачимо – чи буде в нас світло, працюватимуть ліфти. Ні – то питання, яка буде ціна на квартири на верхніх поверхах.

Читайте також: Голова комітету Ради з питань свободи слова Ярослав Юрчишин: Телемарафон може закінчиться у 2027 році, коштів у нас немає