Риелтор Юлия Парщик: Цены на квартиры в Харькове растут волнами – в зависимости от финансирования еВідновлення

Часть владельцев разрушенного жилья получают сертификаты на приобретение нового, и большинство ВПЛ снимают квартиры. Следовательно, цены и покупку, и на аренду растут.

Есть ли предел у этого роста, как долго ждать средств по сертификату, где и выбирают люди, в эксклюзивном интервью изданию "Думка" рассказала риэлтор Юлия Парщик.

Как бы вы в целом охарактеризовали рынок недвижимости в Харькове и его потенциал? Кажется, что еще много свободного жилья, потому что люди уехали и, возможно, в конце концов захотят продать свои квартиры, но, с другой стороны, у нас 20 километров до линии боевого столкновения, и все эти риски риска никуда не исчезли – а цены растут.

– Да, рынок недвижимости жив. Но, очевидно, он держится на государственных программах. Программа еВідновлення, я считаю, основная, которая влияет на цены, спрос, то есть на все, что сейчас происходит на рынке. Сейчас все государство ожидает транша от наших международных партнеров – и есть задержка, и все уже нервничают. Но международные партнеры ни разу нас не подводили – а я работаю с этой программой с самого начала, в 2024 году было первое соглашение в Харькове. Уже три года предоставляются денежные средства. Ежегодно это 100 млн евро. Эти деньги распределяются на людей в разные регионы.

Если мы уже говорим об этой программе, каковы ее особенности, что нужно знать людям, которым удалось получить сертификат, жилье которых сочли полностью разрушенным? Какие трудности возникают?

- Вы правильно сказали – каким удалось получить. Потому что есть определенные препятствия. Есть люди, которые не могут получить сертификаты по разным причинам. Это и территория, на которой невозможно провести обследование, хотя уже работает дистанционное обследование, но с ним есть определенные проблемы. Не имеют права на получение сертификата люди, имеющие судимости за преступления против национальной безопасности Украины – коллаборационизм, государственная измена и т.д. Ну и основное – жилье должно признать разрушенным более чем на 80%. И тогда люди могут получить сертификат и покупать любую недвижимость на территории Украины, в пределах средств, которые им насчитали.

Есть ли ограничения, когда нужно использовать эти деньги? Сертификат сформирован – что дальше?

- Это не наличные деньги – виртуальные деньги. Сертификат действует 5 лет, но это сам сертификат. И для того чтобы получить средства и купить себе жилье, люди должны их забронировать, стать в очередь за ними. Да, у нас есть определенные льготные категории, которые получают средства в приоритетном порядке, как прописано в законе 2923-IX, который регулирует национальную программу еВідновлення.

Сколько может занять это ожидание?

– Это может продолжаться сколько угодно. В 2024 году люди ждали и 5, и 6 месяцев. Некоторые задержки с финансированием были. В 2025 году ситуация была, скажу так, более веселая, потому что Президент распорядился, и были добавлены 15 млрд грн для людей, которые есть ВПЛ и не имеют другого жилья на подконтрольной части Украины.

То есть, 2025-й был, на мой взгляд, очень хорош по финансированию. В 2026 году уже меньше людей смогли приобрести, немного уже мы вернулись к ситуации 2024-го. У нас последовали определенные задержки. И люди, только что получившие сертификаты, сейчас очень нервничают, они ругаются, всех обвиняют. Но это прописано в законе так, что финансирование происходит при наличии средств. Никто никого не обманывает. Такая ситуация.

У меня есть разные клиенты. Есть люди, отправившие заявку на средства и в мае, и в июне, и в августе. И все они ждут. Пока не получили средства люди, которые отправили свои заявки в апреле.

То есть полгода…

– Министерство обещало, что это должно быть в августе, но уже пошли задержки. Это средства международных партнеров, но у нас предусмотрено еще и государственное финансирование, и оно обязательно есть каждый год. Я, когда ехала сюда, как раз посмотрела – выставили ориентировочный бюджет на следующий год, это должно быть где-то 12,5 млрд грн. Это хороший бюджет, потому что в 2024-2025 годах цифры были меньше. Плюс средства международных партнёров. Будем надеяться, что наши законодатели и правительство примут необходимые законопроекты, к которым и стремились наши зарубежные партнеры.

Хотя сейчас и нет средств, но эта государственная программа больше повлияла на ценообразование в прифронтовом Харькове. Понятно, что и спрос растет. Если сравнивать текущий и предыдущий год, какую динамику вы видите?

– Динамику вижу очень хорошо. Еще в 2024 году были такие, скажем, умеренные цены, потому что люди не понимали, что это за программа, продавцы не соглашались продавать эту программу, они боялись, остерегались, но потом поняли, что на рынке остались только такие покупатели.

И в 2025-м, когда пошло столь большое финансирование за счет 15 миллиардов, цены поползли вверх. Я не могу сказать в процентах, но это очень ощутимо.

В этом году рост продолжился. Но должен отметить: и в 2025, и в 2026 это какие-то такие, знаете, волны. Потому что финансирование есть, спрос есть – цены держатся. Потому что многие ходят, смотрят, а, учитывая, сколько у них средств на сертификате, они могут себе позволить купить квартиру даже выше рыночной стоимости. Потому что им нужно использовать все средства.

Те, что сейчас есть, уже можно сравнивать с довоенными или все-таки нет?

– Я считаю, что нет. Я считаю, что они меньше. И может быть так, что все будет зависеть от финансирования. Если постоянно будут деньги, то цены будут расти. Хотя сейчас они упали, даже по сравнению с весной этого года.

Потому что люди ждут.

– Да. Потому что люди, которые за наличные деньги хотят покупать, просто ходят на осмотр, они очень торгуются с продавцами и не дают ту сумму, которую хочет продавец.

Что вообще выбирают люди? Есть ли сейчас разделение на популярные районы, учитывая инфраструктуру или безопасность? Все-таки куда-то еще не долетали FPV-дроны, и это тоже, пожалуй, какой-то фактор, хотя для адаптированных, может, уже нет. Я не знаю.

– Я вам сейчас расскажу, какой принцип. Когда мы начали работать в 2024-м (с программой еВідновлення, – ред.), у нас ушли люди из разных громад. Это была Балаклейская, Изюмская громада, Дергачевская громада. И они выбирали недвижимость, шедшую по направлению их громад. То есть, Дергачевская очень любила покупать Алексеевку, несмотря на то, что это тоже северный район. Салтовку тоже очень часто выбирали. Очень много было клиентов из Изюма, Чугуева – выбирали ХТЗ, это их направление.

И так выбирают более или менее безопасные районы. Новые дома, Холодная Гора. Повторюсь, Салтовка, как всегда у нас, впереди всей планеты.

Я хочу сказать, что когда мы разговариваем о покупающих людях, мы должны знать, что это люди, которые всю свою жизнь жили не в городе, и не в многоквартирном доме. Они у большинства никогда раньше не покупали квартир. Они строили свое собственное жилье и жили свою счастливую жизнь там. Поэтому у них почти у всех были хорошие дома, очень хорошие. Мы не можем сравнить, например, цены пригорода и цены Харькова, потому что в Харькове всегда будет дороже, но у людей действительно было хорошее жилье. И потому, как правило, они сейчас выбирают жилье, которое уже с ремонтом. Они говорят так: мы свои ремонты уже отработали, все мы уже хотим просто пожить. Поэтому они могут сделать выбор в пользу хорошего ремонта, а не в месторасположении. Вот так. Может быть какая-то не очень хорошая квартира, без ремонта, но она в хорошем месте – там есть инфраструктура, метро, магазины – и большая вероятность, что ее не выберут. Ибо люди хотят зайти со своими двумя сумками вещей и сразу жить.

И, кстати, не только люди из нашей Харьковской области выбирают Харьков. Многие люди уезжают из Донецкой области, громадам которой, наконец, начали активно выдавать сертификаты. Это и Мирноград, это Покровск, это Торецк.

Те люди, которые забронировали средства и ожидают их, уже знают, что они будут покупать? Есть договоренности с владельцами квартир и те ждут своего покупателя? Когда уже пришли средства, тогда люди в течение месяца определяются?

– Скажу так: они не понимают, как им быть, потому что нужно иметь опыт. У них этого опыта нет. И у нас была такая, по моему мнению, проблема, что люди, не понимая, когда придут им средства – а было такое, что люди бронировали, и они сразу приходили – начали давать задатки. Давали собственные средства, сбережения, ссуженные – продавцы ждали, но средства по программе так и не приходили. Приходилось разрывать договоры, возвращать эти авансы… Поэтому я лично работаю тогда, когда у нас есть деньги. Но мы с людьми всегда обсуждаем, что они хотят, на что мы можем рассчитывать, какой у нас план Б, если мы не сможем купить дом, например. Вообще здание – это такая проблемная задача. Но дома хотят, я их понимаю.

Им нужен частный двор, простор…

– Они так привыкли. Но не всегда выходит. Потому что спрос на дома велик, но домов нормальных и за нормальные деньги очень мало.

Еще есть такая проблема. В домах жили большими семьями, то есть разные поколения – родители, дети, внуки. Ты вышел на улицу, и там уже можно чем заниматься, это пространство. А теперь этим людям нужно всей большой семьей переезжать в квартиру, а это уже другая история сожительства, это бывает очень сложно. И мы находим выходы из разных ситуаций. Есть люди, которые добавляют средства (кроме сертификата – ред.), это тоже возможно, и покупают дороже и больше по площади жилье.

Как много еще вариантов квартир? Все-таки не все выехавшие люди готовы продавать – да, они вынуждены адаптироваться, в то же время надеются, что вернутся.

- Квартиры продаются, квартир много, но, как всегда, есть дефицит хороших квартир – цена, качество. Такая недвижимость в спросе всегда, и на нее становится очередь. Что это за объекты? Это квартиры с ремонтами. Не обязательно ремонт в 2021 году, он может быть и в 2010 году. Но это та квартира, в которую можно зайти, жить, возможно, постепенно что-нибудь делать.

Когда приходят большие транши по программе, даже аукционы бывают. Когда приходит покупатель на одну цену, потом следует следующий – и может предложить больше по своему сертификату, потому что понимает, эта квартира, по сути, одна в таком виде, который полностью устраивает. Эта конкуренция есть проблема. И очень жаль, когда человеку не хватает. Я попадала со своими клиентами на такие аукционы, и были ситуации, когда мы забирали квартиру, а были, когда нам банально не хватило денег. И мы шли дальше, искали, находили. Надо уметь искать.

Думаю, сейчас, если нас послушают жители тыловых областей, будут ошеломлены нашем рынке недвижимости. Например, я натыкаюсь в Threads на объявления – люди выставляют свою двух-трехкомнатную квартиру в Харькове с прекрасным ремонтом 2021 года, с заменой коммуникаций, со всей техникой, мебелью, например, напротив нашего Центрального парка. И цена такого объекта 64 тысяч долларов, 70-75 тысяч. И первые комментарии таковы: "Да вы ошиблись? Кто покупает квартиру в Харькове". Но резонно другие пишут, что за такую цену условно в Франковске или Львове разве что сарай можно приобрести.

Это проблема для людей с сертификатами, потому что сертификаты рассчитываются с коэффициентом относительно региона. И вот у людей, которые получают сертификаты, например, в Донецкой области – а там самый низкий коэффициент, к сожалению, – имеют меньшие начисления, чем, скажем, в том же Харькове.

А как это разъясняется?

- Это прописано в Постановлении Кабмина № 600 (от 30 мая 2023, – ред.), которое также регулирует программу еВідновлення. У каждого региона есть свой коэффициент (сумма рассчитывается по специальной математической формуле, которая кроме регионального коэффициента включает также базовую стоимость, коэффициент количества комнат, коэффициент года застройки, площадь уничтоженного имущества – ред.).

И есть люди, которые получили сертификаты и счастливы – сейчас объясню почему, – а есть люди, отчаявшиеся, потому что за те деньги, которые им насчитали, они не могут ничего купить из того, что хотели бы. А есть люди, которые получили сертификаты, например, за дома в пригороде Харькова – и там хорошие деньги, там большие суммы – и они понимают, что даже в 2020-2021 годах за такую цену не продали бы свою недвижимость. Они покупают квартиры в Харькове, могут выбирать.

Купить что-то соизмеримое с потерянным, я так понимаю, в других областях еще тяжелее?

- Кто-то уехал в Одессу, кто-то в Полтаву. Регионы на западе страны не очень любят эту программу. Я полагаю, потому что там и так покупателей хватает. Может быть, владельцы не разобрались до конца с программой. Но динамика лучше, чем была в 2024-м, когда люди не хотели вообще продавать по сертификатам, но, конечно, не такая, как, например, в Днепре, Харькове, Полтаве.

А как с квартирами в "хрущевках"? Их выбирают?

- Продаются очень хорошо. Всё зависит от того, какая сумма на сертификате. Если на средства можно купить только в пятиэтажке, то люди берут. Это нормальные квартиры. Не в спросе последние этажи. Люди, потерявшие дома, частные дома, очень хотят нижние этажи, поближе к земле. И, разумеется, все волнуются, будет ли электроснабжение, будет работать лифт.

Отсутствие альтернативы – газа – тоже влияет на выбор?

- Также влияет, но все равно 16-этажки – там улучшенная планировка, это прибавляет стоимости. Практически все новостройки тоже на электричестве. Но их тоже покупают. И скажу так, если у клиента есть хоть маленькая возможность приблизиться к покупке в новостройке, то мы идем туда.

Предлагаю перейти к теме аренды. Спрос безумный, цены растут. Много вынужденных переселенцев. Вижу в соцсетях видеообращения и риэлторов, и ищущих квартиры, что очень трудно становится найти приемлемый вариант.

– Да, переселенцев очень много. У меня даже была такая история: с покупателем по сертификату смотрим квартиры, и в нескольких жили арендаторы, и мой клиент – он из Волчанска – смотрит на арендатора и говорит: "Друг, как ты?". Оказалось, они соседствовали, и вот один уже получил средства, а другой еще ждет. Как я говорила, люди месяцами ждут финансирования и соответственно продолжают арендовать жилье. И сейчас очень многие приехали из Славянска, Торецка, Покровска, еще других населенных пунктов. А новых квартир появляется очень мало, спрос действительно очень велик на аренду.

Цены выросли, может, даже в полтора-два раза. У никто не сдает "за коммуналку" Разве где-нибудь точечно, для своих родственников, знакомых. Но чтобы изначально так люди сдавали – таких кейсов практически не существует.

В то же время есть вопросы к состоянию жилья: цены растут, а условия не становятся лучше.

– Да, люди жалуются, что цены высокие, а ремонтов нет. Но такой дефицит, что людям приходится арендовать то, что есть на рынке, потому что нужно где-то жить. Некоторые из переселенцев, которые получили сертификаты, но ждут финансирования, живут в общежитиях, места в которых предоставляют бесплатно.

Какая стоимость аренды одно-, двухкомнатной квартиры?

– Например, однокомнатные есть и по 6, и 7, 8 тысяч гривен, до 10000 – это вторичный рынок. А если говорить о новостройках, то это 12-13.

Вместе с коммунальными услугами или по отдельности?

– Нет, это без коммунальных услуг. Коммунальные прилагаются. Бывают разные ситуации, есть люди, которые могут сдавать что-то такое скромное и за 3-4 тысячи, а бывают цены и по 20 тысяч – за квартиру в новостройке, в бизнес-классе, в каком-нибудь хорошем месте.

Как чаще ищут жилье? Сами, например, через соцсети или через профессиональных риелторов?

– Люди всегда ищут и сами, и с риэлторами. Через знакомых, в группах, общаясь с людьми из своих общин, потому что кто-то уже где-то пожил, переезжает и рассказывает другим о варианте.

Я помню, в начале 2000-х была так распространена схема: люди хотели найти жилье, шли в какую-то контору, подписывали там договор, который оказывался ничтожным, им предоставляли "информационные услуги" – номера телефонов и адреса, которые уже были неактуальны или вообще "левые". Есть ли сейчас какие-то распространенные мошеннические схемы на рынке аренды? Вообще, что должно насторожить?

- Я считаю, что сейчас не так много (случаев мошенничества – ред.). Но я хочу обратить внимание на один момент. Если вы платите деньги за квартиру, которую хотите арендовать, то нужно оплатить непосредственно владельцу или его представителю, а не сбрасывать средства на карту вперед. Недавно рассказали историю, что люди за фото выбрали квартиру, по телефону все согласовали, оплатили на карту, а оказалось, что эту квартиру сдали два года назад, и люди не уезжали. Просто взяли фото в интернете и обманули.

То есть можно столкнуться с мошенничеством, когда это на расстоянии, когда ты не видел квартиры сам – существует она или нет.

Могут ли риелторы попасть в какую-нибудь неприятную историю сейчас?

- Да можно попасть в разные истории. Могут и продавцы, и арендодатели чего-то недосказать. Когда-то был такой случай, не у меня: попросили сдать квартиру, жена, но владельцем оформлен муж. Девушка-риэлтор пришла, начала открывать дверь, но прибежали соседи и сказали, что у этой пары сейчас стадия развода. То есть женщина хотела сдать, а мужчина – нет. У них там скандалы, суды продолжаются.

То есть основная проблема, когда тебе что-то не рассказали. И это плохо, потому что риелтор как врач должен знать все, тогда все проходит максимально спокойно и хорошо для обеих сторон.

Последний вопрос. Мы идем в зиму – еще в одну тяжелую. Нет сомнений, поскольку имеем такого "соседа". Ваши, так сказать, прогнозы? Что будет с ценами – продажа и аренда, как они могут измениться?

– Я считаю так: если будет транш, рынок будет жив. Потому что в том году финансирование пошло 26 декабря, и этот транш был велик, было очень много покупателей, были продажи.

Людей мало волновало отсутствие света, газа, если на их сертификаты заходят средства, которые будут находиться там 30 дней, и если ты не успеешь купить, упускаешь этот шанс, снова становишься в очередь за деньгами. И сколько ты будешь ждать следующих средств, никто не знает. Поэтому, если у нас будет финансирование, людям будет чем заняться.

Что касается аренды, то увидим – будет ли у нас свет, будут работать лифты. Нет – это вопрос, какая будет цена на квартиры на верхних этажах.

Читайте также: Председатель комитета Совета по вопросам свободы слова Ярослав Юрчишин: Телемарафон может закончиться в 2027 году, средств у нас нет